Taşınmazın Tahliyesi Nedir? Tahliye Talebi Nasıl Yapılır?
Kiralanan taşınmazların tahliyesi yoluyla takip, kira bedelinin ödenmemesi veya kira süresinin sona ermesi durumunda başvurulabilen bir yoldur.
Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle İlamsız Tahliye Nedir?
Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle ilamsız tahliye ile kiralayan, yalnızca alamadığı kira bedelinin tahsil edilmesini amaçlamaz aynı zamanda kiracının taşınmazdan tahliyesini de ister.
Takibin Aşamaları Nelerdir?
- Takip talebi
Takip talebinde ödenmeyen kira bedellerinin ödenmesi ve kiracının taşınmazı tahliye etmesi istenir. Genel haciz yoluyla takipteki gibi hazırlanır.
- Ödeme emri
Ödeme emrine itiraz süresi yedi gündür. Ancak altı aydan daha kısa süreli kira sözleşmelerinde bu süre üç gündür.
Kiraya belli bir süre içerisinde borcunu ödemesi ihtar edilir. Bu süre en az on gün, konut ve çatılı iş yeri kiralarında ise en az otuz gündür.
- Takibin kesinleşmesi
Süresi içerisinde ödeme emrine itiraz edilmezse ya da yapılan itiraz kaldırılırsa takip kesinleşir.
Ödeme emrine itiraz edilmemesi;
Kiracı(borçlu), yedi günlük itiraz süresi içinde kira ilişkisinin varlığına, alacaklının kiralayan sıfatına ve kira miktarına itiraz etmemişse yani bunlara açıkça karşı çıkmamışsa kira ilişkisi ve kira miktarı kesinleşir. Bunun üzerine, ödeme süresi geçince (kural olarak 30 gün), kiralayan alacaklı borçlunun mallarına haciz konulmasını icra dairesinden isteyebilir. Dikkat edilirse itiraz süresi sonunda para alacağına ilişkin kısım kesinleşmiş olsa bile ödeme süresi geçmeden takibe devam edilememektedir. Bundan sonraki kısımlar tamamen genel haciz yolundaki hükümlere göre olur.
Temerrüt nedeniyle ilamsız tahliye
Borçlu ödeme emrine itiraz etmez ve süresi içinde de borcunu ödemezse alacaklı, kiracının temerrüt nedeniyle tahliyesini isteyebilir.
Görevli mahkeme, icra mahkemesidir. Yetkili mahkeme, genel hükümlere göre belirlenir.
Alacaklı ihtar süresinin bitiminden itibaren altı ay içinde kiracının tahliyesine karar verilmesini istemelidir.
Temerrüt nedeniyle tahliye başvurusunun kural olarak kiralayan tarafından yapılması gerekir. Kiralayanlar birden fazla ise aralarında zorunlu dava/takip arkadaşlığı bulunduğundan tahliye istekli icra takibini birlikte yapmaları ve ihtarla ödeme emrini birlikte göndermeleri ve yine mahkemeye başvuruyu da birlikte yapmaları zorunludur.
Temerrüt nedeniyle ilamsız tahliye başvurusunun duruşma açılarak incelenmesi gerekir.
Borçlu, borcu ödediğini İİK’nın 269/c maddesinde sayılan belgelerden biri ile ispat etmek zorundadır.
İcra mahkemesi, yapılan başvuru üzerine borçlunun konut ve çatılı işyeri kiralarında otuz günlük, ürün kiralarında ise altmış günlük yasal ödeme süresi içerisinde kira borcunu ödemede temerrüde düştüğünü saptarsa borçlu kiracının taşınmazdan tahliyesine karar verir.
Ödeme emrine itiraz edilmesi;
Ödeme emrine itiraz icra dairesinde yapılır. Ödeme emrine itiraz süresi yedi gündür. Süre tebliğden itibaren başlar. Ancak altı aydan daha kısa süreli kira sözleşmelerinde bu süre üç gündür.
Kiracı, yasal itiraz süresi içinde ödeme emrine itiraz ederse itirazla takip durur.
Kira sözleşmesine itiraz;
Kiracı kira sözleşmesini inkar etmek istiyorsa bunu açık ve kesin olarak yapmalıdır. Alacaklının kiracının bu itirazı üzerine icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve kiracının tahliyesini isteyebilmesi için kira sözleşmesinin yazılı ve noterlikçe düzenleme ve onaylama şeklinde yapılmış olması gerekir. Aksi takdirde, kiraya veren icra mahkemesine değil, sulh hukuk mahkemesine başvurup kira bedelinin tahsili ve kiracının tahliyesi için dava açmalıdır.
Kira sözleşmesi dışındaki konulara itiraz;
Borçlu itirazında, kira sözleşmesini ve varsa bu imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse kira sözleşmesini kabul etmiş sayılır. Borçlu kira sözleşmesi dışında bir itirazda bulunmuşsa kira sözleşmesini ve altındaki imzayı kabul etmiş sayılacağından taraflar arasındaki kiracılık ilişkisi de kesinleşir. Bu durumda, alacaklı icra mahkemesine başvurup borçlunun itirazının kaldırılmasını ve tahliyeye karar verilmesini ister. İcra mahkemesi, artık kira sözleşmesini inceleyemez. Borçlu, itirazını ancak 68. maddedeki belgelerle ispatlayabilir.
İtirazın kaldırılması ve tahliye;
Borçlu yasal süresi içerisinde ödeme emrine itiraz ederse takip durur. Alacaklının takibe devam edebilmesi için itirazın kaldırılması ve tahliye yoluna başvurması gerekir.
Görevli mahkeme icra mahkemesidir. Yetkili mahkeme genel hükümlere göre belirlenir.
Alacaklı itirazın kendisine tebliğinden itibaren altı ay içerisinde icra mahkemesine başvurmalıdır. Eğer bu süre içerisinde icra mahkemesine başvurmazsa aynı kira alacağından dolayı ilamsız tahliye takibi yapamaz.
İtirazın kaldırılması ve tahliye başvurusunun kural olarak kiralayan tarafından yapılması gerekir. Kiralayanlar birden fazla ise aralarında zorunlu dava/takip arkadaşlığı bulunduğundan tahliye istekli icra takibini birlikte yapmaları ve ihtarla ödeme emrini birlikte göndermeleri ve yine mahkemeye başvuruyu da birlikte yapmaları zorunludur.
İtirazın kaldırılması ve tahliye istemli başvuruların duruşma açılarak incelenmesi gerekir. Dosya üzerinden itirazın kaldırılmasına ve tahliyeye karar verilmez.
Takibe konu alacak belirli ve itirazın kaldırılması istemi esasa ilişkin nedenlerle kabul edilmiş ise takip talebindeki asıl alacak miktarının %20’sine karşılık gelen icra inkar tazminatının borçludan alınarak alacaklıya verilmesine karar verilmesi gerekir.
Yapılan inceleme sonunda borçlunun itirazı kaldırılıp tahliyesine karar verilirse bu karara karşı kanun yollarına başvurmak mümkündür. Ancak kanun yoluna başvurulması kararın icra edilmesine engel olmaz. Başka bir deyişle kararın icrası için kesinleşmesi beklenmez.
Alacaklı tahliye kararı üzerine borçlunun mallarının haczini ve tahliyesini isteyebilir. Ancak tahliye için icra mahkemesi kararının borçluya tefhim veya tebliğinden itibaren on gün geçmesi gerekir. Böyle bir durumda borçlu, tahliye kararı üzerine, üç aylık kira bedeli karşılığında icranın geri bırakılması yoluna başvurabilir.
İcra mahkemesi borçlunun itirazını haklı bulursa itirazın kaldırılması ve tahliye istemini reddeder.
Kira Süresinin Sona Ermesi Nedeniyle İlamsız Tahliye Nedir?
Kira süresinin sona ermesi nedeniyle ilamsız tahliye yolu, elinde yazılı bir kira sözleşmesi bulunan alacaklının kira süresinin bitiminde, kiracıyı tahliye etmek amacıyla başvurduğu ilamsız takip yoludur.
TBK’ya göre, konut ve çatılı işyerlerinde, kiralanan yerlerin tahliyesi için yalnızca kira sözleşmesinin yazılı olması da yeterli değildir. Ayrıca, kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonraki bir tarihte, kira süresinin sonunda kiralananı boşaltacağı yönünde yazılı tahliye taahhüdü vermiş olmalıdır.
Takibin Aşamaları Nelerdir?
- Takip talebi;
Kiralayan, kira süresinin sona ermesinden sonra sözleşmeyi yenilemek istemiyorsa bu sürenin bitmesinden itibaren ya da tahliye taahhüdündeki sürenin dolmasından başlayarak bir ay içinde icra dairesine başvurup kiracının tahliyesi için takip yapmalıdır. Tahliye istemi ile birlikte ayrıca yazılı kira sözleşmesinin de icra dairesine verilmesi gerekir.
- Tahliye emri;
Tahliye emrinde, kiralayan ve kiracının yerleşim yeri de dahil olmak üzere kimlik bilgileri, kira sözleşmesinin tarihi, kiracının taşınmazı on beş gün içinde tahliye etmesi; şayet kiracının kiranın yenilendiğine ya da uzatıldığına ilişkin bir itirazı varsa bunu yedi gün içinde icra dairesine bildirmesi, itirazda bulunmaz veya taşınmazı tahliye etmezse zorla tahliye edileceği yazılır.
- Takibin kesinleşmesi
Kiracı, tahliye emrine süresi içerisinde itiraz etmezse ya da eder de itirazı kaldırılırsa takip kesinleşir.
Kiracı, tahliye emrine, tebliğinden itibaren yedi gün içinde itiraz edebilir. İtirazı, yazılı veya sözlü olarak icra dairesine bildirir. İtiraz ile takip durur.
Kiracı kira sözleşmesindeki veya tahliye taahhüdündeki imzayı inkar etmek istiyorsa bunu ayrıca ve açıkça belirtmelidir; aksi durumda bu imzayı kabul etmiş sayılır. Kiracı itirazında, adi yazılı biçimde yapılmış olan kira sözleşmesindeki veya tahliye taahhüdündeki imzayı inkar etmemişse veya kira sözleşmesi noterlikçe düzenlenmişse kiralayan icra mahkemesinde itirazın kaldırılmasını isteyebilir.
Kiracı, kira sözleşmesinin yenilendiğini veya uzatıldığını noterlikçe düzenlenmiş ya da onaylanmış yahut tarih ve imzası kabul edilmiş bir belge ile ispat edemezse icra mahkemesi, kiracının itirazının kaldırılmasına karar verir.
Kiralayan, kiracının dayandığı adi senet altındaki imzayı inkar ederse icra mahkemesi imza incelemesi yapamaz, itirazın kaldırılmasına karar verir. Bunun üzerine kiracı genel mahkemede dava açabilir. Kiralayanın kiracıya karşı sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açması gerekir.
- Tahliye
Süresi içinde itiraz olunmaz veya itiraz kaldırılırsa kiralanan taşınmaz sürenin bitiminde zorla tahliye edilir ve kiralayana teslim olunur. Ancak bunun için tahliye emrinin tebliğinden itibaren on beş günlük sürenin geçmesi gerekir.
Taşınmazda Üçüncü Kişi Bulunursa Ne Olur?
Taşınmazda üçüncü kişinin bulunması durumunda, bu kişi işgalde haklı olduğuna dair resmi bir belge göstermezse derhal tahliye olunur. Ancak bu kişi resmi bir belge göstermese de kira sözleşmesinin tarihinden önceki bir tarihten önce taşınmazda oturduğunu beyan eder ve icra müdürünce mahallinde yapılan incelemeyle bu beyan doğrulanırsa icra müdürü tahliyeyi erteleyerek durumu üç gün içinde icra mahkemesine bildirir. İcra mahkemesi tarafları dinler ve duruma göre taraflardan birine yedi gün içinde mahkemede dava açması için süre verir. Bu süre içinde dava açılırsa davanın sonucuna göre hareket edilir; dava açmayan taraf iddiasından vazgeçmiş sayılır.
Borçlunun kan veya kayın hısımlığı yönünden alt veya üstsoyu, karı veya kocası, ikinci dereceye kadar kan ve sıhri hısımları, iş ortakları ve borçluya bağlı olarak taşınmazda oturanlar Yasa’ya göre üçüncü kişi sayılmazlar.
Kiralayanın Hapis Hakkının Korunması Nedir?
Hapis hakkı, borçlunun alacaklıya zilyetliğinde bulunan ve kural olarak geri vermekle yükümlü olduğu nesneleri geri vermekten kaçınma ve bunları paraya çevirme yetkisi verdiği haktır.
Kiralayanın hapis hakkı ise kiralayanın kiralanan malda bulunan ve üzerinde yasal rehin hakkına sahip bulunduğu taşınır malları, cebri icra yoluyla paraya çevirterek kira alacağını tahsil eden haktır. Taşınmaz kiralarında kiraya veren, işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedelinin güvencesi olmak üzere, kiralananda bulunan ve kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerinde hapis hakkına sahiptir.
Av. Ahmet EKİN & Stj. Av. Nisanur KARABACAK
