Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması Halleri Nelerdir?

Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, Türk Medeni Kanunu (TMK) hükümlerine göre düzenlenmiştir ve genelde sıkı şekil şartlarına bağlanmıştır.

Taşınmaz mülkiyetinin devri, aleniyet ve güvenlik ilkeleri çerçevesinde tapu siciline kayıtla gerçekleşir. Ancak istisnai durumlarda tescilsiz kazanma da mümkündür.

Hukuki İşleme Dayalı Kazanma (Tescil ile Kazanma)

Taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasında en yaygın yöntemdir. TMK m.705’e göre:

• Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması için geçerli bir hukuki işlem (örneğin satış, bağışlama, takas) ve bu işlemin tapu siciline tescil edilmesi gerekir.
• Koşullar:
  • Geçerli bir hukuki sebep (örneğin satış sözleşmesi).
  • Tarafların tapu müdürlüğünde işlem yaparak mülkiyetin devrini sağlaması.

Tescilsiz Kazanma (Aslen Kazanma)

Bazı durumlarda taşınmaz mülkiyeti, tapu siciline tescil olmaksızın kazanılabilir:

İşgal

Sahipsiz bir taşınmazın ilk defa sahiplenilmesi ile mülkiyet kazanılır (örneğin, devletin sahipsiz taşınmazları tapusuz bir araziyi tarla yapması için vatandaşa tahsis etmesi).

Kazandırıcı Zamanaşımı ve Zilyetlik (TMK m.713)

Arazinin tapuda kayıtlı olmaması veya malikinin kim olduğunun belirlenememesi durumunda, 20 yıl süreyle iyi niyetli ve aralıksız zilyetlik ile taşınmaz mülkiyeti kazanılabilir.

Mahkeme Kararı

Bir mahkeme kararı sonucunda, tescile gerek olmaksızın mülkiyet kazanımı doğabilir (örneğin, kamulaştırma kararları veya miras hukuku davaları).

Devletin Müdahalesi

Devlet bazı taşınmazların mülkiyetini kamu yararı gerekçesiyle resen düzenleyebilir.

Miras Yoluyla Kazanma

TMK m.599’a göre, mirasçılar, miras bırakanın ölüm anında taşınmaz mülkiyetini tapu tesciline gerek olmaksızın kazanır.

Ancak mirasçıların taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkını sicilde gösterebilmeleri için tapu tescili yapılmalıdır.

Kamulaştırma

Kamu yararına yönelik olarak, taşınmazların devlet veya belediyeler tarafından maliklerinden zorunlu olarak alınmasıdır (Kamulaştırma Kanunu m.1).

Bedel ödenmesi ve bu kararın tapuya tescili ile taşınmaz mülkiyeti devredilir.

Özel Kanunlarla Kazanma

Bazı durumlarda özel kanunlar, taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasını düzenler.

Örneğin:

• İmar Kanunu uygulamaları kapsamında taşınmazların mülkiyeti değişebilir.
• Toprak Reformu Kanunu kapsamında  tarımsal amaçlarla kullanılmayan arazilerin dağıtılması.

Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılmasında Şekil Şartları

• Taşınmaz mülkiyetinin devri için tapu siciline tescil şarttır.
• Tescil işlemleri Tapu müdürlüğünde, resmi memur huzurunda yapılmalıdır.
• Tescil bir açıklayıcı işlemdir; mülkiyet devrini hukuki olarak geçerli kılar.

Tescil Olmadan Mülkiyetin Kazanılmadığı Durumlar

Tapuda işlem yapılmadan, yalnızca tarafların aralarında yaptığı özel bir sözleşme (örneğin noter onaylı bir satış sözleşmesi) mülkiyet devrini sağlamaz. Tapuya tescil, mülkiyetin geçmesi için zorunlu bir prosedürdür.

İnançlı İşlem Nedir?

İnançlı işlem, güvenen kişi ile güvenilen kişi arasında kurulan ve belirli koşulların gerçekleşmesi durumunda inanılan kişiye devredilen eşyanın ya da hakkın inanan kişiye geri verilmesi yükümlülüğünü yükleyen sözleşmedir.

İnançlı işlem, inanç sözleşmesi ve devir işlemi olmak üzere iki unsurdan oluşur. İnançlı işlemin yazılı kanıt ile ispatı mümkündür. 

Nam-ı Müstear Ne Demek?

Nam-ı müstear, taşınmaz mülkiyetinin asıl alıcı gizlenerek üçüncü kişi adına tescil edilmesidir. Dolaylı temsile dayanan vekalet ve inançlı temlik şekilleri ile gerçekleşebilir. 

Tapusuz Taşınmazlar Bakımından Mülkiyeti Devir Borcu

Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar için mülkiyeti devir borcu doğuran bir sözleşme yapılması mümkündür. Ancak bu sözleşmelerin geçerli olabilmesi için resmi şekilde yapılması gereklidir. 

Taşınmaz Satış Vaadi

Taşınmaz satış vaadi, taraflardan her birine diğerinden asıl sözleme olan satım sözleşmesinin resmi şekle uygun olarak yapılmasını isteme hakkı veren sözleşmedir. 

Taşınmaz satış vaadi, taşınmaz satımına ilişkin şekle tabidir ve resmi şekilde yapılması gerekir. 

Taşınmaz maliki, satış vaadinden doğan borcunu yerine getirmek isterse resmi senetle satım sözleşmesi yapılır ve daha sonra taşınmazın mülkiyeti alıcı adına tescil edilir. 

Noterler tarafından düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri taraflardan biri isterse tapu siciline şerh verilir. Şerhin yapılması için ayrıca bir şerh anlaşması yapılması gerekmez.

Taşınmaz Mülkiyetinin Zamanaşımı ile Kazanılması

Ayni haklar bakımından söz konusu olan zamanaşımı, kazandırıcı zamanaşımıdır. Taşınmaz mülkiyetinin zamanaşımı ile kazanılması iki şekilde gerçekleşir:

Olağan Zamanaşımı

Olağan zamanaşımı, sicile dayanan zamanaşımıdır. Geçerli bir hukuksal neden olmaksızın  tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyi niyetle sürdürürse onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez.

• Tapu kütüğüne kayıtlı ve özel mülkiyete konu olabilen bir taşınmaz bulunmalıdır. 
• Tapudaki tescilin yolsuz olması gerekir.
• Sicilde malik olarak gözüken kimsenin taşınmaza malik sıfatıyla ve iyi niyetle zilyet olması gerekir. 
• Zilyetliğin davasız ve aralıksız sürmesi gerekir. 
• Zilyetliğin on yıl sürmesi gerekir. 
• Olağan zamanaşımı yoluyla taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasının sonuçları şunlardır:
• Olağan zamanaşımı ile mülkiyet aslen kazanılmış olur.
• Zamanaşımıyla kazanmanın hükümleri geriye etkilidir. 

Olağanüstü Zamanaşımı

Olağanüstü zamanaşımı ile kazanım, sicil dışı bir kazanımdır. Olağanüstü zamanaşımı ile taşınmaz mülkiyetinin kazanılması esas olarak TMK m. 713 ve Kadastro Kanun’u madde 13-14’de belirtilmiştir. 

Kadastrosu tamamlanmış yerlerde olağanüstü zamanaşımıyla taşınmaz mülkiyetinin kazanılabilmesi için gereken koşullar şunlardır:

• Taşınmazın tapu kütüğüne kayıtlı olmaması ya da malikinin tapu kütüğünden anlaşılamaması veya hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı olması gerekir. 
• Zilyedin malik sıfatıyla davasız ve aralıksız olarak yıl sürmesi gerekir: Buradaki önemli koşullar malik sıfatıyla zilyetlik, davasız zilyetlik, aralıksız zilyetlik, zilyetliğin yirmi yıl sürmüş olmasıdır. 
• Tescil davası sırasında gerçek malik, onun alacaklıları veya iflas masası tarafından haklı bir itiraz yapılmamış olmasıdır. Tescil davası, hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır. 

Av. Ahmet EKİN & Stj. Av. Mehmet DUDAKLI