Tapu Siciline Güven İlkesi Nedir?

Tapu siciline güven ilkesi, tapu sicilinde yer alan bir kayıt gerçeğe uygun olmasa dahi (yolsuz tescil) bu kayda göre malik olan kişiden aynî hak kazanan kişinin bu kazanımı mutlak olarak korunur.

Taşınmazlar, sınırlı sayıda ve değerli oldukları için iyiniyetli üçüncü kişiler açısından böylesi bir üst düzey koruma geliştirilmiştir. Mülkiyet hakkının kazanımı def’i değil, itiraz niteliğindedir.

Tapu Siciline Güven İlkesi Şartları

Tapu siciline güven ilkesinin uygulanabilmesi için belirli şartların gerçekleşmesi gerekir. Tapu siciline güven ilkesinin şartları şunlardır:

Kazananın Üçüncü Bir Kişi Olması

Tapu siciline güven ilkesinin uygulanabilmesi için kazanan kişinin üçüncü bir kişi olması gerekir. Bu bağlamda, adına yolsuz tescil bulunan kimse ve küllî halefler bu ilkeden istifade edemez.

Üçüncü Kişinin Sicildeki Yolsuz Kayda Güvenmiş Olması

Tapu siciline güven sadece sicilde yer alan yolsuz tescile dayandığı takdirde geçerli olur. Bu bağlamda sicil dışı bir unsura güven kapsam dışıdır. Sicildeki kaydın plân ve belgeler ile tamamlandığı durumlarda bu belgeler de üçüncü kişinin kazanımı için dayanak teşkil edebilir. Fakat belgeleri inceleme zorunluluğu olmadığı için sadece sicildeki kayda dayanmış olan kişi de hakkı kazanabilir.

Tescil dışındaki aynî hak kazanımları da bu ilke çerçevesinde korunur. Zabıt defterine güvenerek iyiniyetle aynî hak kazanımları da bu kapsamda korunur.

Üçüncü Kişinin Bir Aynî Hak Kazanmış Olması

Tapu sicilindeki yolsuz kayda dayanan kazanımlar sadece aynî haklar içindir. Bu anlamda, tapu sicil kaydına dayanarak kazanılan şahsî haklar bu ilkeden istifade edemezler. Bu hakların şerh verilmesi de gerçek malik açısından önemli değildir. Yani şerh verilse dahi bu şahsî hak malike karşı ileri sürülemez.

Sınırlı aynî hak konumundaki ipotek de yolsuz tescile dayanarak kazanılabilir. Fakat burada dikkat edilmesi gereken nokta, ipotekle teminat altına alınan alacağın geçerli olmaması nedeniyle ipoteğin geçersiz olması durumunda bu alacağın devredilmesi buna ilişkin ipoteğin geçerli hâle gelmesine neden olmaz.

Üçüncü Kişinin Kazanımında Tasarruf Yetkisi Dışında Diğer Geçerlilik Unsurlarının Mevcut Olması

Yolsuz kayda güvenen kişi adına yapılacak tescilin hukukî nedeninin geçerli olmaması veya ehliyetsizlik nedeniyle kazanımın geçerli olmaması durumlarında üçüncü kişinin kazanımı da korunmaz.

Özel mülkiyete elverişli olmayan bir taşınmazın bir şekilde tapuya kaydedilmesi durumunda bu kayda güvenilerek mülkiyet kazanılması mümkün değildir.

Üçüncü Kişinin Kazanımının İyiniyetli Olması

Tapu siciline güven ilkesi Türk Medeni Kanunu m. 3’ün en önemli uygulama alanlarından birini oluşturur. Bu bağlamda, yolsuz tescile dayanmak suretiyle aynî hak kazanan üçüncü kişinin, buradaki yolsuzluğu bilmemesi ve bilebilecek durumda da olmaması daha açık anlatımla iyiniyetli olması gerekir.

Burada aranan iyiniyet tescil esnasında, daha doğru ifade ile tescil talebinin yevmiye defterine kaydı esnasında mevcut olmalıdır. Aynî hak kazanımı üzerinde bu kaydın yolsuzluğunun daha sonra öğrenilmesinin önemi yoktur.

Hakkın iyiniyetle kazanılmasından sonra bu kişiden hak kazanacak kişilerin iyiniyetli olup olmamaları artık önem taşımaz. Zira bu kişi malik sıfatını kazandığı için malikin devirlerinde iyiniyetin önemi yoktur. Yeter ki, bu durum hakkın kötüye kullanılması teşkil etmesin.

Tapu Siciline Güven İlkesi Uygulama Dışı Hâller

Tapu siciline güven ilkesi şu hâllerde uygulama alanı bulmaz.

• Özel Mülkiyete Elverişli Olmayan Taşınmazlar: Özel mülkiyete elverişli olmamasına rağmen bir şekilde tapu siciline kaydedilen ve özel mülkiyete elverişli gibi gözüken kamu malı niteliğindeki taşınmazlar, tapu siciline güven ilkesinden istifade edilerek kazanılamaz.
• Aynî Hak Niteliği Olmayan Haklar: Aynî hak niteliği bulunmadığı hâlde tapu siciline aynî hakmış gibi yanlışlıkla kaydedilmiş olan haklar da bu ilke kapsamında kazanılamaz.
• Çift Tapu: Tapu müdürlüğünde yapılan büyük bir yanlışlık sonucu aynı taşınmazın iki farklı sayfaya ayrı kişiler adına kaydedilmesi “çift tapu” olarak ifade edilir. Bu durum, tapu sicilinin aleniyet hükmünü kaybetmesine neden olur. Aleniyet ilkesine bağlı olarak kabul edilmiş olan tapu siciline güven ilkesi de bu hâlde uygulanmaz.
• Taşınmaz Lehine İrtifaklarda: İrtifak hakkının yararlanan veya yararlandıran taşınmazlardan sadece birine ilişkin sayfaya kaydedilmesi halinde, sayfalar arasında meydana gelen çelişki aleniyet ilkesinin zedelenmesine ve bu bağlamda tapu siciline güven ilkesinin uygulanamamasına yol açar.
• Bağımsız ve Sürekli Haklarda: Yüklü taşınmaza ait sayfaya irtifak hakkı olarak kaydedilmesi gereken bağımsız ve sürekli haklar, yüklü taşınmaza ait sayfaya hiç kaydedilmemiş ise veya daha önce yapılan tescil terkin edilmiş ise, bağımsız ve sürekli hakkın taşınmaz olarak kaydedildiği sayfa yolsuz tescil haline dönüşür.

Yolsuz Tescil Ne Demek?

Tapu kütüğünde yer alan kaydın gerçek hak durumunu yansıtmaması olarak tanımlanan yolsuz tescil, bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanma veya hukukî sebepten yoksun bulunma nedeniyle ortaya çıkar (TMK m. 1024/2). Başlangıçtan itibaren tescilin yolsuz olması mümkün olduğu gibi, hakkın sona ermesi veya hak sahibinin değişmesi nedeniyle de ortaya çıkabilir.

Yolsuz tescil gerçek hak sahibi açısından sakıncalı sonuçlara neden olabilir:

• Üçüncü kişilerin buna güvenerek iyiniyetle hak kazanmaları ve bu suretle gerçek hak sahibinin hakkının tamamen sona ermesi veya zarara uğramasına yol açabilir.
• Yolsuz tescille hak sahibi gözüken kişinin iyiniyetli olması ve diğer koşulları da sağlaması durumunda adi zamanaşımı ile yolsuz olan kaydın hukuka uygun hâle dönüşmesine yol açabilir.
• Hak karinesi de yolsuz tescil nedeniyle gerçeği göstermeyecektir.
• Gerçek malikin tapu sicilinde hak sahibi olarak gözükmediği için taşınmazı üzerinde tasarruf işlemi yapamamasıdır. Sonuçta bu durumu fark eden malik, belki de çok ciddi zararlara uğramadan gerekli işlemleri yapabilir.

Yolsuz Tescilin Düzeltilmesi

TMK’ya göre, yolsuz tescil üç şekilde düzeltilebilir: tarafların anlaşması, mahkeme kararı ile (esasa ilişkin yanlışlıklar) ve tapu memurunun re’sen düzeltmesidir (adi yanlışlıklar).

Ehliyetsizlik, muvazaa, şekil noksanı, sahte vekâletnameye dayanma gibi nedenlerle geçerli bir hukukî sebebe dayanmayan veya geçersiz bir talebe dayanan tescil, bu nedenle aynî hakları zarar görme tehlikesi altında bulunan kişilerin açacakları dava ile düzeltilir.

Yolsuz tadil ve terkinler için de aynı dava geçerlidir. Bu davanın hukukî niteliği itibariyle tespit davasıdır. Yolsuz şerh ve beyanlar için de tashih davası açılabilir.

Ekin Hukuk Bürosu olarak alanında uzman avukat kadromuzla dava ve işlemlerinizi takip edebilmemiz için bizimle iletişim kurabilirsiniz.

Av. Ahmet EKİN & Stj. Av. Evrim ÜSTÜNDAĞ