Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir?

Tapu iptali ve tescil davası, tapu sicilinde yapılan hatalı veya hukuka aykırı kayıtların düzeltilmesi amacıyla açılan bir davadır. Bu dava, taşınmazın gerçek mülkiyet durumunu yansıtmak için gereklidir.

Davanın amacı, tapudaki yanlış tescilin iptal edilmesi ve taşınmazın gerçek hak sahibinin adına tescil edilmesidir. Böylece, mahkeme, hukuki durum ile fiili durum arasında bir bağ kurarak adaletin sağlanmasını hedefler. Bu tür davalar, mülkiyet hakkının korunması açısından büyük önem taşır.

Tescil Nedir?

Tescil, hukukta bir hakkın resmi olarak kaydedilmesi anlamına gelir. Genellikle taşınmaz mülkiyeti gibi hakların, ilgili resmi kayıt sistemine (örneğin tapu sicili) işlenmesiyle gerçekleştirilir.

Tescil, bir hakkın varlığını ve sahibini ispatlamak için önemli bir delil teşkil eder. Ayrıca, tescil işlemi, üçüncü kişilere karşı o hakkın korunmasını sağlar ve mülkiyetin güvenliğini artırır. Tescil, hukuki güvenliği sağlamak ve taraflar arasındaki uyuşmazlıkları önlemek açısından kritik bir rol oynar.

Yolsuz Tescil Ne Demektir?

Yolsuz tescil, hukuka aykırı veya usulsüz bir şekilde yapılan tapu kaydı anlamına gelir. Bu tür tesciller, genellikle gerçek durumu yansıtmayan, sahte belgelerle veya dolandırıcılık yoluyla gerçekleştirilen kayıtlar olarak tanımlanır.

Yolsuz tescil, mülkiyet hakkının güvenliğini tehlikeye atar ve gerçek hak sahiplerinin haklarını ihlal edebilir. Bu nedenle, yolsuz tescil durumlarında, tapu iptali ve tescil davası açılarak, hatalı kayıtların düzeltilmesi ve gerçek hak sahibinin mülkiyetinin tescil edilmesi amaçlanır.

Tapu İptal ve Tescil Davası Hangi Nedenlerle Açılır?

• Hukuki ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptal ve tescil davası,
• Muris muvazaası (mirastan mal kaçırma) nedeniyle tapu iptal ve tescil davası,
• Vekalet görevinin (vekillik yetkisinin) kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptal ve tescil davası,
• İmar uygulamasından kaynaklanan tapu iptali ve tescili davası,
• Ölünceye kadar bakma sözleşmesi nedeniyle tapu iptal ve tescil davası,
• Aile konutu nedeniyle tapu iptal ve tescil davası,
• Kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik nedeniyle tapu tescil davası.

Tapu İptali ve Tescili Davası Kime Karşı Açılır

Tapu iptali ve tescil davası, genellikle tapu kaydında adı geçen kişilere karşı açılır. Bu kişiler şunlardır:

Tapu Sahibi

Davanın asıl muhatabı, iptali istenen tapunun mevcut sahibidir. Davacı, tapu kaydındaki kişi veya kişiler aleyhine dava açar

İlgili Üçüncü Kişiler

Eğer tapu kaydında yer alan haklar başka üçüncü kişilere de etkiliyorsa, bu kişilere karşı da dava açılabilir.

Devlet veya Kamu Kurumları

Bazı durumlarda, tapu iptali talepleri kamu kurumlarına veya devlet organlarına karşı da yapılabilir, özellikle kamulaştırma durumlarında.

Tapu İptal ve Tescil Davalarında Nasıl Bir Yol izlenmelidir?

Tapu iptali ve tescil davaları, tapu kaydının gerçek hak sahibine ait olmadığını veya hukuka aykırı olarak düzenlendiğini iddia eden kişilerin başvurduğu dava türleridir. Bu davalarda izlenecek hukuki yol şu şekilde olabilir:

Davanın Dayanağını Belirlemek

Tapu iptal ve tescil davaları, genellikle şu sebeplerle açılır:

Hukuki işlemin geçersizliği

Örneğin, sahtecilik, aldatma, zorlama gibi sebeplerle yapılan işlemler.

Muris muvazaası (Mirastan Mal Kaçırma)

Mirastan mal kaçırmak amacıyla yapılan muvazaalı işlemler.

Kadastro Hatası

Kadastro çalışmalarında yapılan hatalar veya yanlış tespitler.

Zilyetlik (fiili kullanım) iddiaları:

Uzun süreli zilyetliğe dayalı hak iddiaları.

Davanın Açılması

Görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Tapu iptali ve tescil taleplerinizi, dayandığınız hukuki ve fiili gerekçeleri açıkça belirten bir dava dilekçesi hazırlayın.

Dava harcı ve masraflarını ödeyerek dava açılır.

Yargılama Süreci

Mahkeme, davacı ve davalı tarafların beyanlarını alır. Toplanan deliller ve bilirkişi raporları mahkemeye sunulur. Mahkeme, taşınmazın yerinde incelenmesi için keşif yapılmasına ve teknik bir bilirkişi atanmasına karar verebilir. Gerekli görülürse tarafların tanıkları dinlenir.

Karar ve Sonuç

Mahkeme, delillerin değerlendirilmesinin ardından tapu kaydının iptali ve tescil talebinin haklı olduğuna kanaat getirirse, tapunun iptali ve doğru hak sahibine tescili yönünde karar verir.

Karar kesinleşmeden icra edilemez; tarafların temyiz hakkı vardır.

Tapu iptali ve tescil davaları karmaşık hukuki süreçlerdir ve teknik bilgi gerektirir. Sürecin daha etkin ve hukuka uygun yürütülebilmesi için uzman bir gayrimenkul hukuku avukatına danışmanız faydalı olacaktır.

Tapu İptal ve Tescil Davalarında Zamanaşımı Ne Kadardır?

Tapu iptali ve tescil davaları, ayni haklardan biri olan mülkiyet hakkını ilgilendirdiği için genellikle zamanaşımına tabi değildir. Ancak, bu kuralın belirli istisnaları bulunmaktadır.

Örneğin, kadastrodan önceki bir hakka dayanarak tapu iptali ve tescil talep edilmesi durumunda 10 yıllık zamanaşımı süresi söz konusu olabilir. Bu nedenle, böyle bir dava açılması gerektiğinde, mutlaka gayrimenkul hukuku alanında uzman bir avukattan hukuki danışmanlık ve dava temsil desteği alınması önem taşır.

Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davaları

Muris muvazaası, diğer bir ifadeyle mirastan mal kaçırma, miras bırakanın mirasçıların miras haklarını engellemek amacıyla gerçekleştirdiği hileli işlemler olarak tanımlanır. Bu durum genellikle, miras bırakanın kendi adına kayıtlı taşınmazları tapuda üçüncü kişilere devretmesiyle ortaya çıkar.

Miras bırakanın yaptığı bu tür gayrimenkul devirleri, tapu iptal ve tescil davalarına konu edilmektedir. Muris muvazaasına dayalı davalarda temel hukuki mesele, miras bırakanın mal kaçırma kastıyla hareket edip etmediğinin belirlenmesidir.

Miras bırakan, mirasını paylaştırırken makul ölçülerde farklılıklar yapabilir ve bu durum genellikle doğal karşılanır. Ancak, miras bırakanın paylaşımı sırasında yaptığı farklılıkların hakkaniyete uygun olup olmadığı ve denkleştirme yapıp yapmadığı, muris muvazaası davalarında dikkate alınan önemli ölçütlerdir.

Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir?

Ölünceye kadar bakma sözleşmesi, bir tarafın kendisine bakmayı üstlenen kişiye veya belirlenen bir üçüncü kişiye bazı hak ve menfaatler sağlamayı taahhüt ettiği, diğer tarafın ise bu hak ve menfaatlere karşılık olarak, kendisine veya seçilen bir üçüncü kişiye bakmayı üstlendiği karşılıklı borç doğuran bir sözleşmedir. Bu sözleşme, bir tür miras sözleşmesi olarak kabul edilmekte olup, resmi vasiyetname şeklinde düzenlenmesi gerekmektedir.

Eğer ölünceye kadar bakma sözleşmesinde taşınmazı devralacak kişiye tescil isteme yetkisi tanınmışsa, gerekli şartların sağlanması durumunda bu kişi taşınmazın kendi adına tescil edilmesini talep edebilir. Ancak, böyle bir yetki verilmemiş ve taşınmazın devri malikinin talebine bırakılmışsa, bakım yükümlüsü, sözleşmeye dayanarak tapu iptal ve tescil davası açabilir.

Buna ek olarak, taşınmaz mülkiyetinin bakım borçlusu adına tescil edildiği durumlarda, bakım borçlusunun sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmediğini ve ölünceye kadar bakma sözleşmesinin mal kaçırma amacıyla muvazaalı olarak düzenlendiğini ileri süren hak sahipleri veya ilgililer de tapu iptali ve tescil davası açma hakkına sahiptir.

Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptal ve Tescili Davası Nedir?

Vekalet görevinin kötüye kullanılması yoluyla gerçekleştirilen tapu devir işlemleri hukuka aykırıdır. Bu tür işlemler nedeniyle ortaya çıkan mağduriyetler, tapu iptal ve tescil davaları yoluyla giderilebilir.

Vekalet ilişkisi çerçevesinde, kendisine işlem yapma yetkisi verilen vekil, vekalet verenin çıkarlarını gözetmek ve iradesine uygun hareket etmekle yükümlüdür. Ayrıca, vekalet verenin zararına neden olabilecek davranış ve işlemlerden kaçınma sorumluluğu taşır.

Eğer vekil ile vekalet veren arasında yazılı bir “vekalet sözleşmesi” düzenlenmişse, vekaletin kapsamı ve taraflar arasındaki ilişki, bu sözleşme hükümleri dikkate alınarak belirlenir. Ancak, yazılı bir sözleşme bulunmuyorsa, vekaletin kapsamı yapılacak işin niteliği doğrultusunda belirlenir (BK md.504/1). Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceğine dair açık bir düzenleme olmasa veya yapılan işlem, vekilin dış temsil yetkisi sınırları içinde kalsa dahi, vekil her durumda vekalet verenin çıkarlarına ve iradesine uygun davranma yükümlülüğü taşır.

Kazandırıcı Zamanaşımı ve Zilyetlik Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir?

Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmaza, davasız ve kesintisiz olarak 20 yıl boyunca malik sıfatıyla zilyetlik eden kişi, bu taşınmazın mülkiyet hakkının kendi adına tapuya tescil edilmesine karar verilmesini talep edebilir (TMK md.713/1).

Tapuda kayıtlı bir taşınmazın veya payın kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik yoluyla edinilmesi, genel olarak mümkün değildir. Ancak, tapu kaydından taşınmazın sahibinin kim olduğu tespit edilemiyorsa ya da taşınmazın kaydı, 20 yıldan uzun bir süre önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kişiye aitse, bu durumda kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik yoluyla edinim mümkündür. Bu hükmün uygulanabilmesi için, taşınmazın sahibinin kim olduğunu belirlemeye yarayacak bilgi veya belgelerin tapu sicilinde bulunmaması gerekmektedir

Sahibi tapu kütüğünden tespit edilemeyen veya sahibi hakkında 20 yıl önce gaiplik kararı verilmiş olan bir taşınmazı, kesintisiz ve nizasız bir şekilde 20 yıl malik sıfatıyla zilyetlik eden kişi, taşınmazın kendi adına tescil edilmesi için tapu iptal ve tescil davası açabilir. Başka bir deyişle, malik sıfatıyla zilyetlik için zilyetliğin başlangıç tarihinden itibaren 20 yıllık kazandırıcı zamanaşımı süresi öngörülmektedir.

Av. Ahmet EKİN & Stj. Av. Mehmet DUDAKLI