Mülkiyet Türleri Nelerdir?

Bir nesne üzerinde mülkiyet hakkı ya tek bir kişiye ya da birden fazla kişiye ait olabilir.

Tek bir kişiye ait olduğunda bireysel mülkiyet, birden fazla kişiye ait olduğunda ise ortak mülkiyet söz konusudur. Ortak mülkiyet, kendi içinde paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyeti olarak ikiye ayrılır. Kat mülkiyeti ise özel bir mülkiyet türüdür.

Bireysel Mülkiyet

Bireysel mülkiyet, bir nesnenin mülkiyetinin tek bir kişiye ait olduğu durumu ifade eder. Bu durumda mülk sahibi, mülkiyet hakkının tüm avantajlarını ve yükümlülüklerini tek başına taşır.

Mülkiyet hakkı, kişinin mülkü kullanma, kiraya verme, satma veya miras bırakma gibi çeşitli tasarruflarda bulunmasını sağlar. Bireysel mülkiyet, özellikle küçük işletmeler, kişisel gayrimenkuller ve özel eşyalar için yaygın bir mülkiyet türüdür.

Paylı Mülkiyet

Paylı mülkiyet, birden fazla kişinin maddi olarak bölünmemiş bir nesnenin tamamında belirli paylarla sahip olmasıdır (TMK madde 688).

Paylı mülkiyette, paydaşlar bölünebilir yetkiler üzerinde payları oranında bağımsız haklara sahipken, bölünemeyen yetkilerde ise herkesin hakkı nesnenin tamamına yayılır.

Paylı Mülkiyetin Kurulması

Paylı mülkiyet üç şekilde kurulabilir:

• Hukuksal İşlemle Kurulma: Birden fazla kişinin bir nesneyi tek taraflı veya iki taraflı hukuksal işlemle edinmesi durumunda paylı mülkiyet ilişkisi doğar.
• Yasa ile Kurulma: Paylı mülkiyet, yasadan kaynaklanabilir. Yasalar, belirli durumlarda paylı mülkiyet ilişkisini doğrudan oluşturabilir.
• Yetkili Makam Kararıyla Kurulma: Paylı mülkiyet, bir yargıç kararı veya idari makamın kararı ile de oluşturulabilir. Bu durumda, yetkili makamın kararı paylı mülkiyet ilişkisini başlatır.

Paydaşların Durumları

Her paydaşın mülkiyetten doğan hak ve ödevleri, payın içeriğini oluşturur. Paydaşlar, bölünebilir yetkileri payları oranında tek başlarına kullanabilirken, bölünmez yetkilerde birlikte hareket ederler. Paydaşların pay oranları, mülkiyetin kurulmasına neden olan hukuksal işlemle belirtilmemişse, eşit kabul edilir ancak bu hüküm emredici değildir.

Her paydaş, kendi payı bakımından malik hak ve hükümlerine sahiptir; payını devredebilir, rehnedebilir ve alacaklılar tarafından haczedilebilir. Ayrıca, her paydaş kendi payı üzerinde, diğer paydaşların haklarını ihlal etmeyecek şekilde sınırlı ayni haklar kurabilir. Ancak, paydaşların malın kullanımını içeren kira sözleşmesi gibi işlemleri yapıp yapamayacakları tartışmalıdır.

Her paydaş, payından feragat edebilir ve haksız el koyma ve müdahalelere karşı istihkak veya müdahalenin önlenmesi davalarını açabilir. Ayrıca, bölünemeyen ortak menfaatlerin korunmasını diğer paydaşları temsilen sağlayabilir.

Yönetim

Paylı mülkiyetin yönetim yetkisi paydaşlara aittir. Paydaşlar, paylı malın nasıl yönetileceğini bir sözleşmeyle belirlemişlerse, mal birlikte alınacak kararlarla yönetilir.

Yönetim İşleri

Küçük onarım işleri, tarımsal işler ve benzeri yönetim işleri, paydaşlardan her biri tarafından yapılabilir. Ancak, işletme usulünün değiştirilmesi, tarım ürününün değiştirilmesi, paylı malın kiraya verilmesi gibi önemli yönetim işleri çoğunluk kararı gerektirir.

Olağanüstü Yönetim İşleri

Paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, yapısal değişiklikler ve paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemleri olağanüstü yönetim işlerine girer ve bu işlemlerin yapılabilmesi bütün paydaşların kabulüne bağlıdır.

Paylı Mülkiyette Yetki, Korunma ve Katılma

Paydaşlar, paylı malın bütünü üzerinde yönetim, yararlanma ve kullanma yetkisine sahiptir. Türk Medeni Kanunu’na göre, her paydaş bölünemeyen ortak menfaatlerin korunmasını diğer paydaşları temsilen sağlayabilir.

Paylı mülkiyetten doğan veya paylı malı ilgilendiren yönetim giderleri, vergiler ve diğer yükümlülükler, aksi kararlaştırılmadıkça, pay oranında karşılanır. Bu hüküm paydaşlar arasındaki ilişkileri düzenler ve üçüncü kişilere karşı olan dış ilişkiler Türk Borçlar Kanunu’na göre belirlenir.

Paylı Mülkiyetin Sona Ermesi

Paylı mülkiyet, bir veya birkaç paydaş açısından ya da tüm paydaşlar açısından sona erebilir. 

Bir paydaş, payını devrettiğinde veya borçlu için cebri icra yoluyla satıldığında malik olmaktan çıkar. Paydaşın payından feragat etmesi durumunda, diğer paydaşların hakları payları oranında artar. Ayrıca, paydaşın çekilmez tavırları varsa, mahkeme kararıyla paydaşlıktan çıkarılması mümkündür.

Paylı malın mülkiyeti, paydaşların oy birliği ile devredilebilir veya terk edilirse, paylı mülkiyet tüm paydaşların iradesi ile sona erer. Ayrıca, malın yok olması, kamulaştırılması, cebri icra yoluyla satılması veya zamanaşımı ile üçüncü kişinin mülkiyetine geçmesi durumlarında da paylı mülkiyet sona erer.

Elbirliği Mülkiyeti

Elbirliği mülkiyeti, mülkiyet hakkının birden fazla kişi tarafından bölünmeksizin, elbirliğiyle kullanıldığı durumdur. Bu tür mülkiyette, paydaşlar mülk üzerinde tek başlarına işlem yapamazlar ve tüm kararlar ortak alınır.

Elbirliği mülkiyeti genellikle miras paylaşımı veya ortaklık gibi durumlarda ortaya çıkar. Paydaşların hakları ve yükümlülükleri, elbirliği sözleşmesi ile belirlenir ve mülkiyetin yönetimi, ortak kararlarla gerçekleştirilir.

Kat Mülkiyeti

Kat mülkiyeti, bir yapının ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bölümleri üzerinde kurulan mülkiyet hakkıdır. Kat mülkiyeti, özellikle apartmanlar ve iş merkezleri gibi çok katlı yapılar için geçerlidir.

Bu mülkiyet türünde, her kat maliki, kendi bağımsız bölümünün sahibi olurken, ortak alanlar üzerinde de paylı mülkiyet hakkına sahiptir. Kat mülkiyeti, kat mülkiyeti kanunu ve yönetim planı ile düzenlenir. Yönetim planı, ortak alanların kullanımını, giderlerin paylaşımını ve yönetim işlerini belirler.

Bu açıklamalar doğrultusunda mülkiyet türleri, bireysel mülkiyet, paylı mülkiyet, elbirliği mülkiyeti ve kat mülkiyeti olarak çeşitlenir. Her bir mülkiyet türü, mülkiyet hakkının nasıl kullanılacağı, yönetileceği ve sona ereceği konularında farklı düzenlemelere sahiptir. Bu düzenlemeler, mülkiyet sahiplerinin haklarını koruma ve mülkiyetin etkin kullanımını sağlama amacı taşır.

Av. Ahmet EKİN & Stj. Av. Kübra DEMİR