Kiralanan Taşınmazların Tahliyesi Yoluyla Takip

Kiralanan taşınmazın tahliyesi yoluyla takip, 2 durumda söz konusu olmaktadır: kira bedelinin ödenmemesi ve kira süresinin sona ermesi.

Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle İlamsız Tahliye

Türk Borçlar Kanunu 314. Maddesi uyarınca; kiracı, aksine sözleşme olmadıkça, kira bedelini ve yan giderlerini ödemekle yükümlüdür. Kira bedelini tahsil edemeyen mülk sahibi Türk Borçlar Kanunu hükümleri çerçevesinde dava açabileceği gibi İcra ve İflas Kanunu uyarınca takip de başlatabilir. Takip başlatmak, dava açma işlemine göre çok daha pratik ve hızlı çözüm alınan bir yoldur. Kiralayan bu takip türünde hem kira bedelini tahsil edip hem de kiracının taşınmazdan tahliyesini sağlayabilir. Ancak takip talebinde bu hususlar açıkça belirtilmelidir.

Öncelikle takip talebi düzenlenir. Bu takip talebinde ödenmeyen kira bedellerinin ödenmesi ve kiracının taşınmazdan tahliyesi talep edilir. İcra memuru, bu takip talebine istinaden ödeme emri düzenler ve kiracıya tebliğe çıkarır. Kiracının ödeme emrine itiraz süresi 7 gündür. Ancak İcra ve İflas Kanunu 269. maddesi uyarınca, kira sözleşmesi 6 aydan kısa süreli ise ödeme emrine itiraz süresi 3 gündür. Kiracıya verilen süre içerisinde kira borcunu ödemelidir.

Türk Borçlar Kanunu 315. Maddesinde kiracının temerrüdü durumunu düzenlemiştir. Bu maddeye göre kira borcunu ödemesi için kiracıya verilecek süre en az 10 gün, konut ve çatılı iş yeri kiralarında ise en az 30 gündür.

MADDE 315- Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.

Ödeme emrine süresi içinde itiraz edilmezse takip kesinleşir. Ancak itiraz edilirse takip durur. Ödeme emrine itiraz, icra dairesine yapılmalıdır. İtirazın tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılmasını istemeyen alacaklı, bir daha aynı alacaktan dolayı ilamsız icra yol ile takip yapamaz. Borçlu süresi içinde ödeme emrine itiraz etmez ve ödeme de yapmazsa alacaklı, kiracının temerrüt nedeni ile tahliyesini isteyebilir. Burada görevli mahkeme İcra Mahkemesidir.

Kira Süresinin Dolması Nedeniyle İlamsız Tahliye

Kira sözleşmesinde belirlenen sürenin dolması nedeniyle ilamsız tahliye yoluna gidilebilir. Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle ilamsız tahliyede yazılı bir kira sözleşmesi şart değilken, kira süresinin dolması nedeniyle tahliyede şarttır.

Tahliye taahhüdü ile kiralanan bir taşınmazın süresi bittikten bir ay içinde taahhüdün icra dairesine ibrazı ile tahliyesi istenebilir. Bunun üzerine icra memuru bir tahliye emri tebliği suretiyle taşınmazın on beş gün içinde tahliye ve teslimini emreder. Borçlu, 7 gün içinde itiraz etmez veya itirazı kaldırılsa taşınmaz tahliye edilir.

TBK MADDE 352- Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Türk Borçlar Kanunu’na ve yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre yazılı tahliye taahhüdünün geçerlilik şartları şunlardır:

• Tahliye taahhüdü yazılı olmalıdır.
• Tahliye taahhüdü kira sözleşmesinden sonra verilmiş olmalıdır.
• Tahliye taahhüdü kayıtsız şartsız olmalıdır.

Kiralayanın Hapis Hakkı

Taşınmaz kiralarında kiraya veren, işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedelinin güvencesi olmak üzere, kiralananda bulunan ve kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerinde hapis hakkına sahiptir. Hapis hakkı kiralanan taşınmaz üzerindeki rehin hakkına sahip olduğu malları cebri icra yolu ile sattırıp kira alacağını tahsil imkânı vermektedir.

İcra ve İflas Kanunu 270. Madde hapis hakkına ilişkin düzenleme getirmiştir. Bu maddeye göre, “Madde 270 – Kiralayan evvelce yapılması lazım gelen icrai takibi yapmadan haiz olduğu hapis hakkının muvakkaten muhafazası için icra dairesinin yardımını isteyebilir.”

İcra dairesi üzerlerinde hapis hakkı bulunan eşyanın bir defterini yapar ve rehinleri paraya çevirme yolu ile takip talebinde bulunması için kiralayana on beş günü geçmemek üzere uygun bir süre verir.

Hapis hakkı, kiracının haczedilemeyen malları üzerinde kullanılamaz. Bunun yanında kiralanan taşınmazda bulunan para, kıymetli evrak, ziynet eşyaları ve haczi mümkün olmayan mallar üzerinde hapis hakkı kurulamaz. Kiraya veren hapis hakkından feragat edebilir. Bu feragat kira sözleşmesiyle veya sonradan mümkündür.

Kaçırılan eşyayı takip hakkı: Madde 271

Gizlice veya cebirle götürülmüş eşya, götürülmelerinden on gün içinde icra dairesinin emri ile ve zabıta kuvvetiyle geri alınabilir. İyi niyet sahibi üçüncü şahısların hakları saklıdır. İhtilaf halinde mahkeme basit yargılama usulü ile meseleyi halleder ve karara bağlar.

Av. Ahmet EKİN & Stj. Av. Zehra ATASEVER