Kiracının Evi Gösterme Yükümlülüğü
Ev sahibinin kiralanan evi satılığa çıkarması veya yeniden kiraya vereceği durumlarda kiracının kira sözleşmesi konusu evi gösterme yükümlülüğü vardır. Ancak evin yeni kiracılara veya alıcılara gösterilmeden önce kiraya verenin kiracıya evin gösterilmesi gerektiğini haber vermelidir.
Evin gösterileceği tarih konusunda anlaşmaya varılamaması halinde kiraya veren, Türk Borçlar Kanunu’nun 319. Maddesinin ikinci fıkrasına göre dava açabilir. Bu dava Kira (Kiralananı göstermeye izin istemi) davasıdır.
Dava aşamasında dikkate alınacak önemli hususlar şöyle sıralanabilir:
- Taşınmazın sahip olduğu özellikler ve çevresel faktörler göz önünde bulundurularak satılabilme süresi tespit edilmelidir. Bu sürenin hesaplanmasında ev sahibi ve kiracının menfaatleri pekâlâ ön planda bulundurulmalıdır.
- Taşınmazın gösterilme tarihi kiracının iş ve sosyal menfaatlerini zedelememelidir.
- Dava duruşmalı olarak görülmeli, deliller süresinde taraflarca mahkemeye sunulmalıdır.
TBK m. 319/2’ye göre; ‘’Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür.’’
TBK m. 319/3’e göre; ‘’Kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır.’’
Kiracı Evi Göstermek Zorunda Mıdır?
Ev sahibinin evi satmak veya yeniden kiralamak istemesi durumumda evin gezileceğini makul bir süre gözetmek kaydıyla kiracıya haber vermelidir.
Yapılacak bildirim sözlü veya yazılı şekilde olabilir. Lakin bildirimin yazılı olması ispat kolaylığı sağlaması bakımından bir avantaj olacaktır.
Evin gösterilmek istendiği ihtarı kiracıya gönderildikten sonra kiracı müsait olduğu zamanı kiraya verene bildirir. Bu tarihin belirlenmesinde kiracının menfaatleri ön planda olmalıdır. Tarih konusunda anlaşma sağlanamaması durumunda ev sahibi anlaşmazlığı dava yoluyla çözmek için mahkemeye başvurabilecektir.
Ev sahibinin yeni kiracılar veya alıcıları mevcut kiracının haberi olmadan veya kiracının müsait olmadığı bir zamanda eve getirmesi bu kapsamda değildir. Ayrıca evin gösterileceği konusunda kiraya verenin kiracıyı sık sık rahatsız hissetmesi hususu da kiracının evi gösterme yükümlülüğü kapsamında değerlendirilemez.
Ev Sahibi İzinsiz Eve Girebilir Mi?
Ev sahibinin kiracının evin gösterilmesine müsaade etmediği durumda eve izinsiz girmek gibi bir hakkı bulunmamaktadır. Ev sahibinin söz konusu taşınmaza izinsiz girmesi Türk Ceza Kanun’nun 116. maddesinde belirtilen konut dokunulmazlığının ihlali suçunu oluşturur. Konut dokunulmazlığın ihlali, hapis cezası yaptırımına tabii ciddi bir suçtur.
TCK 116/1’e göre; ‘’Bir kimsenin konutuna, konutunun eklentilerine rızasına aykırı olarak giren veya rıza ile girdikten sonra buradan çıkmayan kişi, mağdurun şikayeti üzerine, altı aydan iki yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır.’’
Kiracı Evi Göstermiyorsa Ne Yapılabilir?
Ev sahibinin kiralanan evi satılığa çıkarması veya yeniden kiraya vereceği durumlarda kiracının kira sözleşmesi konusu evi gösterme yükümlülüğü vardır. Ancak evin yeni kiracılara veya alıcılara gösterilmeden önce kiraya verenin kiracıya evin gösterilmesi gerektiğini haber vermelidir.
Evin gösterileceği tarih konusunda anlaşmaya varılamaması halinde kiraya veren, Türk Borçlar Kanunu’nun 319. Maddesinin ikinci fıkrasına göre dava açabilir. Bu dava Kira (Kiralananı göstermeye izin istemi) davasıdır.
Yeni alıcılara veya yeni kiracı adaylarına evin gösterileceği bildirimi kiracıya yazılı veya sözlü olarak yapılabilir. Bildirimin yazılı olarak özellikle ihtarname yoluyla yapılması ispat şartı bakımından önemli bir avantaj sağlayacaktır.
Kiracının Evi Gösterme Yükümlülüğü Davası Hangi Mahkemede Açılır?
Kiracının alıcılara veya yeni kiracı adaylarına evi göstermemesi veya ev sahibi ile evin gösterilmesi hususunda ortak bi tarih belirlenememesi durumunda kiraya veren, kiralanan evin bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde dava evin gösterilmesi adına tarihin mahkemece belirlenmesi için dava açabilir.
Davada mahkeme taşınmazın nitelikleri ve bulunduğu yer itibariyle sahip olacağı çevresel, sosyal, kültürel, ulaşım vb. faktörleri de dikkate alarak uygun bir satılabilme süresi belirler. Evin gösterileceği tarih belirlenirken pekala kiracının iş durumu ve sosyal özellikleri göz önünde bulundurulur ve kiracının müsait olduğu bir tarih seçilir.
Kiracının Evi Göstermemesi Tahliye Sebebi Midir?
Kiracının evi gösterme yükümlülüğünü ihlal etmesinin tahliye sebebi oluşturacağına dair kanuni bir düzenleme olmadığından evini yeni alıcı veya yeni kiracı adaylarına göstermeyen kiracı, sırf bu nedenle tahliye edilemez.
Lakin ev gösterme yükümlülüğünün ihlali dışında kiracının evi kötü kullanması, kira bedelinin vaktinde ödenmemesi, ev sahibinin eve ihtiyaç duyması ve bu konuyla ilgili diğer şartların oluşması tahliye sebebi olarak sayılabilir.
Kiracının Evi Gösterme Yükümlülüğü Davası Ne Kadar Sürer?
Mahkemelerin iş yoğunluğu, tarafların tutumu ve gerekli usul işlemlerinin yerine getirilip getirilmediği bakımından değişiklik göstermekle beraber bu dava 6 ile 9 ay sürebilir.
Av. Ahmet EKİN & Stj. Av. Tuğçe ŞEN
