Kira Uyarlama Davası Nedir?

Kira uyarlama davası, Türk Medeni Kanunu’na ve Borçlar Kanunu’na göre, bir kira sözleşmesinin koşullarının değiştirilmesi amacıyla açılan davadır. Bu dava, genellikle kiracının veya kiraya verenin, kira bedelinin piyasa koşullarına, ekonomik duruma veya diğer objektif şartlara göre yeniden düzenlenmesini talep ettiği durumlarda söz konusu olur.

Kira uyarlama davası özellikle şu durumlarda açılabilir:

• Kira Bedelinin Artması veya Azalması: Kira bedelinin, sözleşme koşullarında belirtilen şekilde çok düşük veya çok yüksek olması, ekonomik durumu ve piyasa fiyatlarını dikkate alarak yeni bir düzeyde belirlenmesi istenebilir.
• Enflasyon ve Değer Kaybı: Özellikle uzun vadeli kira sözleşmelerinde, zaman içinde enflasyonun etkisiyle kira bedeli gerçek değerini yitirebilir. Bu durumda, kiraya veren, kira bedelinin uyarlanmasını talep edebilir.
• Sözleşme Şartlarının Uygun Olmaması: Eğer kira sözleşmesinin başlangıcında belirlenen kira bedeli, artık tarafların geçim şartlarına uygun değilse, kira bedelinin uyarlanmasını sağlamak için dava açılabilir.

Kira Uyarlama Davası Şartları Nelerdir?

Kira Uyarlama Davası açılabilmesi için belirli şartların yerine gelmesi gerekmektedir. Bu dava, kira bedelinin, piyasa koşullarına veya ekonomik duruma göre değiştirilmesini talep etmek amacıyla açılır. Türk Borçlar Kanunu’na ve Türk Medeni Kanunu’na dayanan kira uyarlama davalarının şartları, belirli kurallara ve gerekliliklere bağlıdır. Kira uyarlama davası açılabilmesi için gereken temel şartlar:

Kira Sözleşmesinin Mevcut Olması

Kira uyarlama davası, mevcut bir kira sözleşmesinin varlığında açılabilir. Yani, kiracı ile kiraya veren arasında geçerli bir yazılı veya sözlü kira sözleşmesi olmalıdır. Bu sözleşme, belirli bir kira bedeli, ödeme koşulları ve kiralanan mal üzerinde tarafları bağlar.

Kira Bedelinin Uygunsuz Olması

Kira bedelinin mevcut piyasa koşullarına ve ekonomik duruma göre uygunsuz olması gerekir. Bu, ya kira bedelinin çok düşük ya da çok yüksek olmasını ifade eder. Örneğin:

• Enflasyon nedeniyle kira bedelinin gerçek değerini yitirmiş olması.
• Piyasa koşullarının değişmesi sonucunda kira bedelinin, aynı koşullarda yapılan diğer kira sözleşmeleriyle kıyaslandığında, çok düşük ya da yüksek olması.
• Kira bedelinin sözleşmeye göre belirli bir artış oranı ile belirlenmişse ve bu oran artık sürdürülebilir değilse (örneğin, kira artışı yıllık %100 gibi çok yüksek bir oranla yapılmışsa).

Kira Bedelinin Uyarlanabilir Olması

Kira bedelinin uyarlanabilmesi için sözleşme şartlarının değiştirilmesinin, tarafların iradesi dışında bir gereklilik haline gelmiş olması gerekir. Bu durumda, kiraya veren ya da kiracı, kira bedelinin yeniden belirlenmesini talep edebilir. Ancak sadece, tarafların anlaşması ile değil, mahkeme kararı ile yapılan bu tür değişiklikler uyarlama davası kapsamında olur.

Kira Sözleşmesinin Uygulamada Uzun Süreli Olması

Kira uyarlama davası genellikle uzun süreli kira sözleşmelerinde gündeme gelir. Kısa süreli kira sözleşmelerinde bedelin belirlenmesi genellikle piyasa koşullarına daha yakın olur ve uyarlama gereksiz olabilir. Ancak uzun vadeli sözleşmelerde, yıllık kira artışlarının ekonomik koşulları yansıtmaması durumunda uyarlama talep edilebilir.

Enflasyon ve Ekonomik Durumun Dikkate Alınması

Kira bedelinin uyarlanması için enflasyon, döviz kuru artışları gibi dışsal ekonomik faktörler de etkili olabilir. Örneğin, kira bedelinin sabit olarak belirlendiği sözleşmelerde, piyasa koşullarındaki hızlı değişiklikler (enflasyon, döviz kurlarındaki artış vb.) kiraya verenin veya kiracının mağduriyetine yol açabilir.

Tarafların Uyarlama Konusunda Anlaşmazlık Yaşaması

Kira bedelinin değiştirilmesine yönelik bir talep ile karşılaşan taraflardan biri, uyarlamanın yapılmasını istemiyorsa, mahkemeye başvurulabilir. Kiraya veren veya kiracı, kira bedelinin piyasa koşullarına göre yeniden belirlenmesini talep edebilir ve bu talep, uyarlama davası açılmasına yol açar.

Kira Artış Oranlarının Aşılması

Birçok kira sözleşmesinde, artış oranı belirli bir oranla sınırlandırılmıştır. Ancak, zamanla bu oranlar piyasa koşullarına göre çok düşük kalabilir. Bu durumda, kira bedelinin uyarlanması için mahkemeye başvurulması gerekebilir. Özellikle kira artışlarının Türk Borçlar Kanunu’nda belirlenen yasal sınırların dışında kaldığı durumlar uyarlama talebini gerektirebilir.

Mahkeme Kararı Gerekliliği

Kira uyarlama davası, mahkeme yoluyla çözüme kavuşturulabilir. Taraflar arasında anlaşmazlık oluştuğunda, mahkeme kira bedelini belirler. Mahkeme, piyasa koşulları, tarafların mali durumu ve sözleşme şartları gibi faktörleri dikkate alarak uygun bir kira bedeli belirleyebilir.

Kira Uyarlama Davası Ne Kadar Sürer?

Kira uyarlama davası, bir kira sözleşmesinin koşullarının, özellikle de kira bedelinin, piyasa koşullarına veya ekonomik duruma göre değiştirilmesi amacıyla açılır.

Kira uyarlama davasının süresi, bir dizi faktöre bağlı olarak değişebilir. Ancak genel olarak, bu tür davalar orta uzunlukta bir sürede sonuçlanabilir. Kira uyarlama davasının ne kadar süreceğini etkileyen temel faktörler şunlardır:

Mahkemenin Yoğunluğu ve Davanın Tipi

Kira uyarlama davaları, İcra İflas Mahkemeleri veya Asliye Hukuk Mahkemeleri gibi mahkemelerde görülebilir. Mahkemenin yoğunluğu ve dava türüne göre, davanın süresi değişebilir.

İcra İflas Mahkemeleri daha hızlı bir süreç izleyebilir, ancak özellikle büyük şehirlerde bu mahkemelerin yoğunluğu ve diğer dava türleri nedeniyle süreler uzayabilir.

Asliye Hukuk Mahkemeleri, kira uyarlama davalarında sıklıkla görevli mahkemelerdir ve bu tür mahkemelerde davaların uzunluğu, mahkemenin iş yüküne bağlı olarak değişebilir.

Ortalama olarak, kira uyarlama davasının 1 yıl ile 2 yıl arasında bir sürede sonuçlanması beklenebilir. Ancak bu süre, yukarıdaki faktörlere bağlı olarak değişebilir.

Davanın Karmaşıklığı ve Tarafların İtirazları

Dava karmaşıklaştıkça veya taraflar arasında ciddi bir itiraz durumu söz konusu olduğunda, süreç daha uzun olabilir. Örneğin:

• Kanıtlar ve uzman görüşleri talep edilirse, davanın süresi uzayabilir. Kira bedelinin uyarlanması için mahkeme, piyasa değerlerini belirleyecek raporlar veya uzman görüşleri alabilir.
• Eğer taraflardan biri, kira bedelinin değiştirilmesini kabul etmiyor ve savunma yapıyorsa, dava daha uzun sürebilir.
• Taraflar uzlaşma yoluna gitmezse ve dava uzarsa, mahkeme süreci uzar.

Tarafların Duruşma Günleri İçin Hazırlığı

Duruşma günleri arasında yaşanan gecikmeler de dava süresini etkileyebilir. Tarafların duruşmalar için gerekli hazırlıklarını yapması, belgelerini ve delillerini sunması zaman alabilir. Eğer taraflar duruşmalara sürekli olarak katılmakta zorluk yaşarsa, bu durum dava sürecini uzatabilir.

Uzlaşma Olanakları

Bazı durumlarda, taraflar arasında anlaşmazlık olmadan veya mahkemenin yönlendirmesiyle bir uzlaşma sağlanabilir. Eğer taraflar arasında bir anlaşma sağlanırsa, dava çok daha kısa sürede sonuçlanabilir. Anlaşmazlık olmayan davalar daha hızlı sonuçlanabilir, ancak her iki tarafın da anlaşmaya varması gereklidir.

Mahkeme Kararının İtiraz Edilmesi

Mahkemenin verdiği karar, taraflardan biri tarafından temyiz edilebilir veya itiraz edilebilir. Eğer karar temyiz edilirse, davanın süresi uzayabilir. Temyiz aşaması da en az 6 ay ile 1 yıl arasında sürebilir. Ancak, temyiz edilmezse, kararın kesinleşmesi süreci daha kısa olabilir.

Yargı Sürecinde Gecikmeler

Bazı durumlarda, yargılama süreci, gecikmeler veya iş yükü nedeniyle uzun sürebilir. Özellikle büyük şehirlerde mahkemeler yoğun olduğu için, karar aşamasında gecikmeler yaşanabilir.

Kira Uyarlama Davasında Yetkili Mahkeme

Asliye Hukuk Mahkemesi kira uyarlama davalarında temel yetkili mahkeme olarak kabul edilir. Bu tür davalar, kira bedelinin veya sözleşme koşullarının uyarlanması talebine dayanır, dolayısıyla hukuki nitelik taşır ve Asliye Hukuk Mahkemesi bu davalarla ilgilenir.

Yetki Kuralları

Kira uyarlama davaları, genellikle Asliye Hukuk Mahkemesi’nde görülür. Bu mahkeme, kira sözleşmesinin uyarlanması için tarafların başvurabileceği en uygun yargı merciidir. Asliye Hukuk Mahkemesi, ticari olmayan kiralar, konut ve işyeri kiraları gibi tüm kira türlerine ilişkin davalara bakar.

Eğer dava, kiracı veya kiraya verenin icra takibi yoluyla kira bedelini talep etmesi gibi bir duruma dayanıyorsa, İcra İflas Mahkemesi de devreye girebilir. Ancak kira uyarlama davası, doğrudan bir bedel değişikliği talebi olduğu için çoğunlukla Asliye Hukuk Mahkemesi’nde görülür.

Yetki Bağlamında Dikkat Edilmesi Gerekenler:

Kira uyarlama davalarında, genellikle kiralanan yerin bulunduğu yer mahkemesi yetkili olur. Örneğin, bir konut ya da işyeri kiralamışsanız, kiralanan taşınmazın bulunduğu ilçedeki Asliye Hukuk Mahkemesi’ne başvurmanız gerekecektir.

Tarafların yerleşim yeri de bir yetki unsuru olabilir, ancak kira sözleşmesi özelinde yerel mahkeme genellikle tercih edilir.

Kira Tespit Davasının Sonuçları

Kira uyarlama davası, kira sözleşmesinin şartlarının ekonomik koşullara, piyasa koşullarına veya tarafların değişen durumlarına göre yeniden belirlenmesini talep etmek amacıyla açılan bir davadır. Mahkeme, kira bedelinin ve diğer sözleşme koşullarının uyarlanmasına karar verebilir. Kira uyarlama davasının sonuçları, davanın sonucuna ve mahkemenin kararına göre değişiklik gösterebilir. İşte kira uyarlama davasının muhtemel sonuçları:

Kira Bedelinin Uyarlanması

Kira uyarlama davasının en temel sonucu, kira bedelinin yeniden belirlenmesidir. Mahkeme, tarafların ekonomik durumlarını, piyasa koşullarını, taşınmazın bulunduğu yerin özelliklerini ve diğer somut faktörleri dikkate alarak kira bedelinin uyarlanmasına karar verebilir.

• Artış Yönünde Uyarlama: Eğer kiraya veren, kira bedelinin piyasa koşullarına göre çok düşük kaldığını savunuyorsa, mahkeme kira bedelinin artmasına karar verebilir. Bu artış, piyasa koşulları, enflasyon oranı veya benzer taşınmazlardaki kira bedelleri dikkate alınarak belirlenir.
• Azalış Yönünde Uyarlama: Eğer kiracı, kira bedelinin yüksek olduğunu ve ödeme güçlüğü yaşadığını öne sürüyorsa, mahkeme kira bedelinin düşürülmesine karar verebilir. Kiracının ekonomik durumu ve taşınmazın durumu gibi faktörler göz önünde bulundurularak yeni bir kira bedeli belirlenebilir.

Sözleşme Şartlarının Değiştirilmesi

Mahkeme, yalnızca kira bedelini değil, bazen diğer sözleşme şartlarını da değiştirebilir. Örneğin:

• Ödeme süreleri ve koşulları: Kira bedelinin ödeme şekli, ödeme periyodları (aylık, yıllık vb.) gibi sözleşme şartları, ekonomik koşullar nedeniyle yeniden düzenlenebilir.
• Ekstra giderler: Kiracı ile kiraya veren arasındaki ek giderler (örneğin, bakım masrafları, aidat vb.) de mahkeme tarafından yeniden düzenlenebilir.

Ancak, sözleşmenin temel unsurlarında bir değişiklik yapılması, her zaman tarafların karşılıklı rızası ve mahkemenin değerlendirmesi ile olur.

Mahkeme Kararının Geçerliliği

Mahkeme, kira uyarlama davasını kabul eder ve kararını verir. Bu karar, sözleşmenin tarafları açısından bağlayıcıdır. Mahkeme, kira bedelini uyarlayarak taraflara yeniden belirlenmiş bir kira bedeli sunar. Bu karar, taraflar açısından kesinleşmeden önce temyiz edilebilir, ancak kesinleştiği takdirde taraflar, mahkeme kararına uymak zorundadır.

Kiracı veya Kiraya Verenin İtiraz Hakkı

Bir taraf, mahkemenin verdiği kararın kendisini mağdur ettiğini düşünüyorsa, mahkeme kararına itiraz edebilir. İtiraz veya temyiz hakkı, mahkemenin kararının geçici olarak durmasına yol açabilir. Ancak, kararın kesinleşmesi ve yürürlüğe girmesiyle birlikte, tarafların uyarlanan kira bedeline uyması gerekecektir.

• Kiraya veren: Kira bedelinin artması gerektiğini savunuyorsa, mahkeme kararına itiraz etmeden yeni bedeli kabul edebilir veya karar temyiz edilebilir.
• Kiracı: Kira bedelinin düşürülmesini talep ediyor ve mahkeme kararına uymuyorsa, kararı temyiz etme hakkına sahip olabilir.

Kira Sözleşmesinin Yeniden Düzenlenmesi

Mahkeme, sadece kira bedelini uyarlamakla kalmaz, bazen sözleşmenin genel hükümlerinin yeniden değerlendirilmesine de karar verebilir. Ancak, bu tür bir yeniden düzenleme, sadece tarafların talebi ve mahkemenin değerlendirmesi ile olur.

Örneğin, sözleşmedeki sürelerin ve şartların güncel duruma uygun hale getirilmesi istenebilir.

Ödenmiş Fazla Kira Bedelinin İadesi

Mahkeme kira bedelinin çok fazla olduğu yönünde bir karar verirse, fazla ödenen kira bedelinin iade edilmesi gerekebilir. Bu, kira bedelinin artmış olduğu bir durumda geriye dönük ödeme yapılması gerektiğinde ortaya çıkar. Kiracı, fazla ödeme yaptıysa, kiraya veren fazladan alınan tutarı geri ödemek zorunda kalabilir.

Kira Artışlarının Geleceğe Dönük Belirlenmesi

Mahkeme, sadece mevcut kira bedelini uyarlamakla kalmayıp, aynı zamanda gelecekteki kira artışları için de bir belirleme yapabilir. Örneğin, yıllık artış oranı belirlenmişse ve bu oran piyasa koşullarını yansıtmıyorsa, mahkeme yeni bir artış oranı belirleyebilir.

Sözleşmenin Feshi

Kira uyarlama davası, bazı durumlarda sözleşmenin feshi ile sonuçlanabilir. Ancak bu genellikle istisnai bir durumdur. Eğer kiracı ve kiraya veren arasında çok ciddi bir anlaşmazlık varsa ve uyarlama talebi karşılıklı olarak kabul edilmezse, mahkeme sözleşmenin feshi yönünde karar verebilir.

Av. Ahmet EKİN & Stj. Av. Tuğçe ŞEN