Kira Tespit Davası Nedir?
Kira tespit davası, kiracı ya da kiraya veren tarafından açılan kira bedelinin yeniden belirlenme talebi için açılan bir dava türüdür.
Kira bedelinin yükseltilmesi ya da düşürülmesi talep edilebilmektedir. Uygulamada daha çok kira artırım talep edilmekle beraber kira artış davası olarak da bilinmektedir.
Mahkeme tarafından verilecek hükümle belirlenen kira bedelindeki artışı haricinde kiracı aleyhine kira sözleşmesinde değişiklikler yapılamayacaktır.
Kiracı aleyhine düzenleme yasağı, Türk Borçlar Kanunu’nun 346. maddesinde düzenlenmiş ve bu düzenlemede kira bedeli ve yan giderler haricinde kiracıya başka ödeme sorumluluğu yüklenemeyeceği açıklanmıştır. Ayrıca kira bedelinin zamanında ödememesi nedeniyle ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların da geçersiz olduğu ibaresi yer almaktadır. İş yeri kira tespit davası ile konut özelinde düzenlemede herhangi bir fark bulunmamaktadır.
| TBK m. 345 “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur” |
Kira Tespit Davası Hangi Durumlarda Açılabilir?
Kira tespit davasının açılabileceği durumlar yasal sınırın üzerinde kira artışı belirlenmiş olması, tarafların kira artış oranında anlaşamamaları, en az beş yıl devam eden kira sözleşmelerinde bedel tespiti olarak saymak mümkündür.
Yasal sınırının üzerinde kira artışı belirlenmiş olması, sözleşme serbestisine dayanarak kira bedeli artış oranının taraflarca belirlendiği durumlarda ortaya çıkar. Kanun koyucu kiracıyı korumak amacıyla, kira bedeli artış oranına belirli bir sınır getirmiştir. Mahkemece, taşınmazın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak, yasal sınırlar içerisinde kira artış oranı tespit edilecektir. Ancak bu halde yasal sınırların üzerinde bir kira artışına karar verilmesi mümkün değildir.
Kira sözleşmesinin en az beş yıl devam ettiği durumlarda, ekonomik koşullar ve artan maliyetler ve ücretler sebebiyle kira bedellerinde büyük değişiklikler meydana gelmiş olabilmektedir. Bu durum bazen ülke ekonomisinden kaynaklanan genel bir sorun iken bazen kiralananın bulunduğu bölgeden kaynaklı bir durum olarak karşımıza çıkabilmektedir.
Kira Tespit Davasını Kimler Açabilir?
Kira tespit davası, kural olarak kiracı, kiraya veren tarafından açılabilmektedir.
Taşınmazın birden fazla malikinin bulunduğu durumlarda kiraya veren sıfatına bakılmaksızın her malik söz konusu davayı açabilmektedir. Kiralanan taşınmaz elbirliği ile mülkiyete tabi ise tüm maliklerin birlikte dava açmaları, açılan davaya katılmaları ya da muvafakat vermeleri gerekmektedir.
Kira tespit davasının genellikle ev sahipleri tarafından emsallerine göre düşük kalmış kira bedellerinin arttırılması talebiyle açılmaktadır.
Kira Tespit Davası Açma Süresi
Kira tespit davası, kira sözleşmesi devam ettiği sürece her zaman açılabilir. Ancak davanın ne zaman açıldığı hususu, yargılama sonucunda belirlenen yeni kira bedelinin hangi dönemin başlangıcından itibaren geçerli olacağının tespiti açısından önem arz etmektedir.
Davanın yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önceden açılması gerekir. Yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önceden, kira bedelinin arttırılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunulması durumunda, davanın yeni kira dönemi içinde de açılması mümkündür. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
Kira Tespit Davası Hangi Taşınmazlar İçin Açılabilir?
Kira tespit davasının konusunu sadece konut ve çatılı iş yeri kiralarından doğan uyuşmazlıklarda açılabilmektedir. Kısacası konut ve çatılı iş yeri vasfını taşımayan taşınmaz veya taşınırların kiralarında, bu davanın açılması mümkün değildir. Örnek olarak arsa vasfını taşıyan taşınmazın kira ilişkisine konu olması durumunda kira tespit davasının açılması mümkün değildir.
Kira Tespit Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kira tespit davasında görevli ve yetkili mahkeme, sözleşmenin ifa yerindeki veya davalının yerleşim yerindeki sulh hukuk mahkemesidir.
Kira Tespit Davasının Kira Uyarlama Davasından Farkları
Kira tespit davasının kira uyarlama davasından farkları aşağıda sayılmıştır:
- Kira bedelinin tespiti davasının açılabilmesi için kira bedeline ilişkin tarafların arasında kesin bir anlaşma olmamalı veya kira sözleşmesi beş yıldan uzun süreli olmalıdır.
- Kira bedelinin uyarlanmasının talep edilebilmesi için taraflarca öngörülemeyen olağanüstü durumların gerçekleşmesi ve bu sebeple taraflardan edimlerini yerine getirmelerinin beklenememesi gerekir.
- Kira bedelinin tespiti davasında hakim, beş yıldan kısa süreli sözleşmelerde en fazla TÜFE oranında kira bedelini artırabilir. Beş yıldan uzun süreli sözleşmelerde ise hakkaniyet ve TÜFE oranını gözeterek artırımda bulunabilir.
- Kira bedelinin uyarlanması halinde hakim herhangi bir sınırla bağlı olmaksızın kira bedelini yeni şartlara uyarlayabilir.
- Kira bedelinin tespiti davası sadece konut ve çatılı işyerleri kira sözleşmeleri için açılabilir.
- Kira bedelinin uyarlanması davası tüm taşınır ve taşınmaz kira sözleşmeleri için açılabilmektedir.
Kira Tespit Davası Nasıl Açılır?
Kira tespit davası, kira konusu konutun bulunduğu yerin Sulh Hukuk Mahkemesi’nde ve kira süresi boyunca her zaman açılabilir. Her ne kadar kira tespit davasının amacı kiracıyı korumak olsa da bu davayı kiraya veren kişi de açabilir.
Kira tespit davasının mahkeme tarafından dinlenebilmesi için davacının dava açmada hukuki bir yararının bulunması gerekir. Eğer davacının tespit davasında hukuki bir yararının bulunmadığı anlaşılırsa dava reddedilecektir. Uzun süreli kira sözleşmelerinde davanın erken açılmasının davacıya bir yarar sağlamayacağı kabul edilmektedir. Bu yüzden uzun süreli kira sözleşmelerinde kira tespit davasının sözleşmenin sona ereceği yıl açılması daha isabetli bulunmuştur.
Kira Tespit ve Tahliye Davası Aynı Anda Açılabilir Mi?
Kira tespit davası açmak için ihtar şartı aranmaz. İhtar, dava sonucunda belirlenen kira bedelinin uygulanacağı zaman sınırlamasında önem arz eder.
Kira Tespit Davası Yargıtay Kararları
| YARGITAY Hukuk Genel Kurulu Esas: 2011/3-630 Karar: 2011/774, K. Tarihi: 14.12.2011 Taraflar arasındaki “kira tespiti” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; İzmir 3.Sulh Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 12.10.2010 gün ve 2010/510 E-2010/1139 K. Sayılı kararın incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 3.Hukuk Dairesinin 28.12.2010 gün ve 2010/21886-21970 sayılı ilamı ile; (“…Davacı vekili dilekçesinde, müvekkilleri olan davacıların davalıdan taşınmazı kiraladıklarını, taşınmaz 3 katlı olup, 3.katın davacılar tarafından boşaltılıp davalı kiralayana teslim edildiğini, taşınmazın kalan kısımları için 20.11.2009 tarihinden itibaren aylık kiranın 1252 TL. olarak tespitine karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Yargılama sırasında alınan bilirkişi raporunda, “taşınmazın 3.katının boşaltılmış olup, davacılar tarafından kullanılmadığı, 3 kat harici taşınmazın yıllık kirasının 15958 TL. olacağı bildirilmiştir. Mahkemece, bilirkişi raporu esas alınarak, taşınmazın kullanılmadığı iddia edilen 3. kat haricinde kalan bölümler için kira tespiti yoluna gidilmiştir. Dosyanın incelenmesinden, taşınmaz 3 katlı olup, tamamının kiraya verildiği, davacı kiracıların 3.katı davalı kiralayana usulünce teslim ettiklerini ispat edemedikleri, davacıların 3.katı kullanmayacaklarına ilişkin kiralayana gönderdikleri ihtarnameye karşılık olarak, davalı kiralayanın bu durumu kabullenmediği ve davacılar aleyhine tahliye davası açıp, bu davanın halen derdest olduğu anlaşılmıştır. Öyle ise mahkemece, taşınmazın bir bütün olarak kiralanıp, kısmi kullanma durumunun davalı kiralayan tarafından kabul edilmediği hususu karşısında taşınmazın tamamına yönelik olarak kira tespiti yapılması, davacı kiracının bu yönde talebinin bulunmaması durumunda ise davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme sonucu yazılı şekilde hüküm tesisi bozmayı gerektirmiştir…”) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir. TEMYİZ EDEN : Davalı vekili HUKUK GENEL KURULU KARARI Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü: Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre, Hukuk Genel Kurulu’nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır. S O N U Ç : Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı 6217 sayılı Kanunun 30.maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na eklenen “Geçici madde 3” atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. Maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, 14.12.2011 gününde oybirliği ile karar verildi. |
Kira Tespit Davası 5 Yıl Kuralı Nedir?
Kira tespit davasında kira ilişkisinin 5 yıldan uzun veya kısa olmasına göre farklılıklar ortaya çıkar. 5 yıldan az sürmüş ise mahkeme yıllık TÜFE oranını baz alarak yeni kira bedelini belirler. Taraflar arasında kira bedeli kararlaştırılmış ve kira süresi de 5 yılın altında ise, hukuki yarar olmadığından kira tespiti istenemez. Çünkü zaten kira bedeli kararlaştırılmıştır.
5 yıldan uzun sürmüşse mahkeme TÜFE oranına bağlı kalmaksızın yeni bedeli belirler. Beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde ise emsal kiralananlara bakılır ve belirli bir bedel belirlenir. Bilirkişiden yardım alınabilir.
Kira Tespit Davasının Harcı
Kiracı, mevcut kira bedelinin artırmak istediğinde, belirli bir artış miktarı belirlenir. Bu artış miktarı, kira tespiti davalarında harçların hesaplanmasında esas alınır.
Örneğin aylık kira bedelinin 2.000 TL olduğu bir yer düşünelim. Ancak mahkemece bu yerin aylık kira bedeli 4.000 TL olarak tespit edildi diyelim. Burada aylık kira bedeli belirlenirken 4.000-2.000=2.000 TL baz alınır. Aradaki fark baz alınır. Bir aylık kira farkı üzerinden nisbi harç belirlenir.
Sık Sorulan Sorular
Kira tespit davası kaç yıl?
Kira tespit davasının her yeni kira döneminde açılması mümkün olup rayiç bedele göre kira belirleme davası 5 yılda bir açılabilir.
Kira tespit davasında kira neye göre belirlenir?
Kira bedeli bilirkişi ve keşif marifetiyle apartman, çevre apartmanlar, semt, kiralananın durumu, yaşı, kiracının sosyal ve ekonomik durumu, eski kiracı olması dikkate alınarak belirlenir.
5 yıl geçmeden kira tespit davası açılabilir mi?
Kira tespit davası için 5 yıl dolması gerekmez. Kira sözleşmesinde artış oranı için anlaşmazlık varsa kiracı veya mal sahibi kira tespit davası açabilir.
Kira tespit davası sonucunda ne olur?
Dava sürecinde, mahkeme genellikle bir bilirkişi atar ve bu bilirkişi, taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsal kira bedellerini inceleyerek bir rapor hazırlar. Mahkeme, bilirkişi raporunu ve tarafların sunduğu delilleri dikkate alarak karar verir.
Ekin Hukuk Bürosu olarak alanında uzman avukat kadromuzla dava ve işlemlerinizi takip edebilmemiz için bizimle iletişim kurabilirsiniz.
Av. Ahmet EKİN & Stj Av. Ezgi DEMİROCAK
