Konut veya Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi

Konut veya çatılı işyeri kiralarında kira sözleşmesinin sona ermesi, Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir. Kira sözleşmesinin belirli süreli veya belirsiz süreli olmasına göre farklı kurallar uygulanır.

Belirli süreli kira sözleşmelerinde, kiracı sözleşmenin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Aksi halde, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren ise, ancak on yıllık uzama süresi sonunda veya yasada belirtilen haklı nedenlerle sözleşmeyi feshedebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise, her iki taraf da her zaman sözleşmeyi feshedebilir. Ancak, fesih bildirimini en az üç ay önce yapmak zorundadır. Ayrıca, kiraya verenin fesih bildirimi yazılı şekilde olmalı ve haklı bir neden içermelidir.

Türk Borçlar Kanunu’nun Genel Hükümlerine Göre Sona Erme

Konut veya çatılı işyeri kira sözleşmesinin sona ermesi için, Türk Borçlar Kanunu’nda iki yol öngörülmüştür:

• Bildirim yoluyla sona erdirme (TBK m. 347-348)
• Tahliye davası açma (TBK m. 350-356).

Ayrıca, kira sözleşmesinin genel hükümleri gereği, tarafların borçlarını yerine getirmemesi halinde, sözleşmeyi feshetme hakları da vardır. Bu hak, konut veya çatılı işyeri kiralarında aksi kararlaştırılmadıkça geçerlidir (TBK m. 347/3).

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı dilediği zaman, kiraya veren ise kira başladıktan on yıl sonra, genel hükümler çerçevesinde fesih bildirimi yaparak sözleşmeyi bitirebilirler (TBK m.347/2).

Kira Sözleşmesinin Fesih Bildirimi ile Sona Ermesi

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebilir. Eğer kiracı tarafından sözleşme feshedilmez ise sözleşme, aynı koşullarda bir yıl için uzamış sayılır. Kiraya veren ise sözleşme süresinin bitimi nedeniyle sözleşmeyi sona erdiremez.  Kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirebilmesi için en az 10 yıllık uzama süresi geçmelidir. 10 yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeye son verebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman fesih bildirimi ile sözleşmeyi sona erdirebilir. Kiraya veren ise kiranın başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra sözleşmeyi sona erdirebilecektir. Fesih bildiriminin yazılı şekilde yapılması TBK m.348’deki düzenlemeye göre şarttır.

Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda ise kiracı, eşin açık rızası olmaksızın fesih bildiriminde bulunamaz. Bu rızanın alınması mümkün değil ise veya eş haklı sebep olmaksızın rıza vermekten kaçınırsa kiracı hakimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir.

Kiracı olmayan eş, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı fırsatını kazanabilir. Ancak bu halde kiraya veren fesih bildirme ile fesih ihtarlarını kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır.

TBK m. 356’ya göre kiracının ölümü halinde, ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları ve ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece, taraf olarak kira sözleşmesine sürdürebilirler.

Tahliye Davası Açma Yoluyla Tahliye

Kiraya veren TBK m. 350, 351, 352 de öngörülen sebeplere dayanarak tahliye davası açabilecektir.

Kiraya veren için tahliye nedenleri sınırlı olarak sayılmış olmakla birlikte kiraya verenin genel hükümlere göre önemli sebeplere dayanarak fesih hakkı saklıdır. TBK m. 353’e göre kiraya veren en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava açma süresi bir kira yılı için uzamış kabul edilir.

Yeniden Kiralama Yasağı Ne Demek?

Kiraya veren gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağlamış ise kiralananı 3 yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamayacaktır. Ancak haklı bir sebebi varsa yeniden kiralama yasağı ortadan kalkacaktır.

Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlığından taşınmazlar ise eski haliyle 3 yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz.

TBK m. 355/3’deki düzenlemeye bakıldığında görülecektir ki kiraya veren büyük günlüğüne aykırı davranmış ise eski kiracısına karşı tazminat yükümlülüğü altına girecektir. Ödemesi gereken tazminat son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olamayacaktır.

Tahliye Sebepleri Nelerdir?

Tahliye sebepleri şu şekilde sayılabilir:

• Kiraya verenin konut veya çatılı işyeri ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açması,
• Kiralananın yeniden inşa ve imar amacıyla tahliyesi,
• Kiracının tahliye taahhüdü,
• İki haklı ihtar nedeniyle tahliye,
• TBK m. 352/3’den doğan tahliye sebepleri.

Kiraya Verenin Konut veya Çatılı İşyeri İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Davası Açması

Kiraya veren kira sözleşmesini; kiralananın kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyarak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir. Bu hüküm Türk Borçlar Kanunu madde 350 ile düzenlenmiştir.

Kiraya veren, konut ihtiyacına dayanarak bir dava açmış ise ihtiyacının samimi ve gerçek olması şarttır.

Kiralananı sonradan edinen kişi, kendisi, eşi, altsoyu, üst soyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ve iş yeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirilmek koşuluyla kira sözleşmesini 6 ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Kiralananın Yeniden İnşa Ve İmar Amacıyla Tahliyesi

Kiralananın yeniden yapılması, büyütülmesi veya değiştirilmesi zorunlu olduğu ve bu işlemler yapılırken kiralananın kullanılamayacağı durumlarda, kiraya veren sözleşmeyi bitirebilir.

Ancak, bunun için belirli süreli sözleşmelerde süre bitiminde, belirsiz süreli sözleşmelerde ise kira sözleşmesinin genel kurallarına göre belirlenen fesih zamanına ve fesih bildirim süresine uygun olarak, bir ay içinde tahliye davası açması gerekir (TBK m. 350).

Kiracının Tahliye Taahhüdü

Kiracı, kiralananın tesliminden sonra kiraya verene karşı, kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını taahhüt edebilir. Bu taahhüt tahliye taahhütnamesi ile yapılır. Kiracı taşınmazı boşaltmayı üstlenmiş olmasına rağmen boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içerisinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Bir aylık süre hak düşürücü niteliktedir. Ancak tarihinden itibaren 1 aylık süre içerisinde icra takibinde bulunmuş ise icra takibi yazılı bildirim niteliğinde olacağından dava açma süresi bir kira yılı uzayacaktır.

Tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartları bu şekilde sayılabilir:

• Yazılı şekilde olmalıdır.
• Bizzat veya temsilci tarafından verilmiş olmalıdır.
• Serbest irade ile verilmiş olmalıdır.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye TBK m. 352/2 ile düzenlenmiştir. Bu düzenlemeye göre; kiracı, kira bedelini ödemeyerek kendisine iki kez yazılı uyarı yapılmasına neden olursa, kiraya veren sözleşmeyi bitirebilir. Ancak, bu durumda kira süresinin uzunluğuna göre farklı kurallar vardır.

Bir yıldan kısa süreli kiralarda, kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kiralarda ise bir kira yılı veya daha fazla süre içinde ihtarlar yapılmalıdır. Ayrıca, kiraya verenin dava açması için, kira süresinin veya ihtarların yapıldığı kira yılının sonundan itibaren bir ay içinde harekete geçmesi gerekir.

TBK m. 352/3’den Doğan Tahliye Sebepleri

Bu hüküm, kiraya verenin, kiracının oturabileceği başka bir konutunun olduğunu öğrenmesi halinde, kira sözleşmesini sonlandırabilmesine olanak tanır. Bu hükmün uygulanabilmesi için şu şartlar aranır:

• Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunmalıdır. Bu konut, kiracının sosyal ve ekonomik durumuna uygun olmalıdır.
• Kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında kiracının başka bir konutunun olduğunu bilmemelidir. Kiraya verenin bu durumu sonradan öğrenmesi gerekir.
• Kiraya veren, kira sözleşmesinin bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açmalıdır. Bu süre içinde dava açılmazsa, kira sözleşmesi devam eder.

Bu hüküm, sadece konut kiralarına özgüdür. İşyeri kiralarında bu hüküm uygulanmaz. Ayrıca bu hükümle açılacak tahliye davalarında ihtar çekilmesine gerek yoktur.

Ekin Hukuk Bürosu olarak kira hukuku alanında uzman avukat kadromuzla iletişime geçmek ve dava ve işlemlerinizi takip etmek için bize ulaşabilirsiniz.

Stj. Av. Nesrin KOŞAR & Av. Ahmet EKİN