Kira Sözleşmelerinde E-Devlet Dönemi

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. (TBK m. 299)

Kira sözleşmesi için belirli bir şekil şartı koyulmamıştır. Kira sözleşmeleri tarafların iradesinin uyuşmasıyla yazılı olarak kurulabileceği gibi sözlü olarak da kurulabilir. Kira sözleşmesinin yazılı olarak yapılması ispat şartı açısından kolaylık sağlayacaktır. Karşılıklı güven ilişkisine istinaden sözlü olarak yapılan kira sözleşmesi tarafların iradelerinin bozulup dava aşamasına geçildiğinde uygulamada sorunlar yaratmaktadır.

4 Kasım 2024 tarihinde uygulamaya konulan E- devlet kapısı aracılığıyla kurulabilen kira sözleşmeleri uygulamasından ilk aşamada 18 yaş üzeri gerçek kişiler faydalanabilecek.  Ev sahibi ve kiracılar, sözleşmelerini artık E-devlet kapısı üzerinden yapabilecek. Sistemin emlak danışmanlarını kapsayan ikinci kısmı ise yıl sonunda açılacak.

İlk aşamada gerçek kişilerin kullanımına sunulan E-devlet kapısı “Kira Sözleşmesi İşlemleri” sekmesiyle hazırlanan sözleşmenin, kiracı tarafından yine E-devlet kapısı aracılığıyla onaylanmasıyla dijital bir kira kontratı kurulmuş olacak.

Dijital kira kontratının kurulmasıyla taraflara QR kod ve zaman damgalı bir kira sertifikası verilecek. Kira sertifikası dijital ortamlarda belgelendirilerek kira sözleşmesinin ispatının kolaylaşması ve sürecin hızlanması bakımından kolaylık sağlayacak.

Eski Kira Sözleşmeleri Geçersiz Hale Mi Gelecek ?

Kira sözleşmelerinin E-devlet aracılığıyla yapılması 2024 yılı itibariyle bir zorunluluk şartı taşımıyor. Bu yüzden eski tarihli kira sözleşmelerinin geçerliliğini etkileyecek bir durum bulunmamakta.

Yalnız kira sözleşmelerinde kira bedellerinin eksik gösterilmesi suretiyle maliye ve hazine bakanlığının vergi kaybı yaşaması ve kira sözleşmesinin mahkemeye sunulamaması nedeniyle dava sürecinin uzaması sebebiyle ilerleyen zamanlarda bu uygulama zorunlu hale gelebilir.

Yabancı Uyruklular İçin Hizmetten Yararlanma Koşulları 

Kira sözleşmeleri belirli bir şekil şartına tabii değildir. Önemle belirtmek gerekir yabancı kiracı adaylarıyla akdedilecek kira sözleşmelerinin noter huzurunda yapılması zorunludur. Bu durum fazladan masraf ve bürokrasiye sebep olmaktaydı.

Ancak yeni uygulama 18 yaşından büyük Türk vatandaşlarının yanında Türkiye’de ikamet veya çalışma iznine sahip olan yabancı uyrukluları da kapsıyor. Geçici kimlik belgeleri veya çalışma izin belgeleri ile PTT şubelerinden e-Devlet şifresi edinebilecek olan yabancı uyruklular, e-Devlet üzerinden kira sözleşmesi düzenleme işlemlerini Türk vatandaşları gibi gerçekleştirebilecekler. 

Bu düzenleme yabancı kiracılar ve taşınmaz sahipleri arasında yasal bir güvence oluşturacaktır.

E-devlet Üzerinden Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır?

E-devlet üzerinden kira sözleşmesi yapmak, hem kiracı hem de kiraya veren için işlemleri kolaylaştıran bir yöntemdir. Dijitalleşen dünyada, e-devlet sistemi üzerinden hukuki işlemleri hızlı ve güvenli bir şekilde gerçekleştirmek mümkün hale gelmiştir.

• Öncelikle, E-Devlet uygulaması üzerinde, iki aşamalı giriş seçeneğinizin aktif olması gerekiyor.

• Bu ayarlama yapıldıktan sonra, E-Devlet uygulaması arama kısmına “Kira Sözleşmesi İşlemleri” yazarak, öne çıkan sekmeye tıklıyoruz. Burada 3 seçenek karşımıza çıkacak.

• “Hissedarı/sahibi olduğum taşınmaz için işlem yapmak istiyorum.” seçeneği onaylandıktan sonra, KVKK aydınlatma metnini onaylamak gerekmektedir. 

• “Devam Et” tuşu tıklandıktan sonra, ilgili taşınmaz seçilmeli ve tarafların T.C. Kimlik numaraları, kiralama süresi ve ücret girilmelidir.

• Kiracı ve varsa kefil tarafından 3 gün içerisinde onaylanan sözleşmeler için barkodlu belge oluşmaktadır. Hisseli taşınmazlarda ise, öncelikle hissedarların 3 gün içerisinde sözleşmeyi onaylaması beklenmektedir. Hissedarların onayının ardından, kiracı ve kefil için onaylama süresi başlamaktadır. Hissedarlar, kiracı ve varsa kefil tarafından 3 gün içerisinde onaylanmayan sözleşmeler, geçersiz sayılacaktır. 

Kiracı veya kefil, ev sahibinin düzenlemiş olduğu dijital kira kontratını yalnızca onaylayabilirler; kiracının veya kefilin, E-Devlet üzerinden dijital kira kontratı teklif etmesine olanak yoktur.

Kira Sözleşmelerinin e-Devlet Üzerinden Düzenlenmesinin Öngörülen Avantajları

4 Kasım 2024 tarihiyle uygulanmaya başlanan E-devlet kapısı aracılığıyla yapılabilecek olan dijital kira kontratlarının QR kodlu ve zaman damgalı olması, kira sözleşmesinin tarafları için güvence oluşturacak ve ispat gücü bakımından önemli kolaylıklar sağlayacaktır.

Yeni uygulamayla beraber vatandaşlarımıza ve hatta yabancı uyruklu kişilere hız ve güvenli işlem fırsatı sunulacak.

E-kontratlar sayesinde kamu kurumları, kira piyasasına dair sağlıklı ve güncel veri temin edebilecek bu sayede piyasa denetimi yapılması kolaylaşacak.

Kira Sözleşmelerinin E-Devlet Üzerinden Hazırlanmasının Taşıdığı Riskler 

Şu an için yalnızca gerçek kişi ve ev sahiplerinin dijital kira sözleşmesi önerebilmekte. Kanuni düzenlemelerin kira sözleşmeleri hakkındaki hükümlerinde kiraya veren, taşınmaz sahibi ve kiracı olmak üzere 3 farklı taraftan söz edilir. Kiraya veren ve taşınmaz sahibi genelde aynı kişi olsa da pekala farklı kişiler de olabilir. Örneğin taşınmaz sahibi sizken taşınmazını kanuni temsilciniz, avukatınız veya emlakçınız kiraya veren sıfatıyla kiraya verebilir. Bu durumun oluşmasında kanuni bir engel yoktur.

Kiraya veren ve taşınmaz sahibinin farklı olması özellikle ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında gerek kiraya verenin kendisi ve yakın akrabaları gerek taşınmaz sahibinin kendisi veya yakın akrabaları yönünden tahliye davası açılabilmesi mümkün olmaktaydı. E-devlet üzerinden yapılacak olan kira sözleşmelerine yalnızca taşınmaz sahibinin taraf olabilmesi “kiraya veren” sıfatını daraltır.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na göre kefalet sözleşmesi, kefilin alacaklıya karşı, borçlunun borcunu ifa etmemesinin sonuçlarından kişisel olarak sorumlu olmayı üstlendiği sözleşmedir. Kefalet sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça ve kefilin sorumlu olacağı azamî miktar ile kefalet tarihi belirtilmedikçe geçerli olmaz. Kefilin, sorumlu olduğu azamî miktarı, kefalet tarihini ve müteselsil kefil olması durumunda, bu sıfatla veya bu anlama gelen herhangi bir ifadeyle yükümlülük altına girdiğini kefalet sözleşmesinde kendi el yazısıyla belirtmesi şarttır.

Yeni uygulamayla beraber kira kontratına ek olacak kefalet sözleşmesinin nasıl yapılacağı konusunda belirsizlikler gündeme gelmiş bulunmakta. Dijital ortamda kefilin el yazısının alınıp alınamayacağı, bilgisayar faresi veya ekrana dokunarak yazılan yazıların geçerliliği, bu şekilde yazılacak yazıların grafoloji bilimi bakımından incelenip incelenemeyeceği yönüyle kefalet sözleşmelerinin geçerliliğinin belirlenip belirlenemeyeceği yönüyle soru işaretleri mevcut.

Av. Ahmet EKİN & Stj. Av. Tuğçe ŞEN