Kentsel Dönüşüm Davalarına İtiraz
Kentsel dönüşüm, gerek zemin gerekse de altyapı anlamında sağlıklı ve güvenli bir kent yaşamına izin vermeyen bölgelerin ıslah edilmesidir. Bu kapsamda şehirlerin tarihi ve kültürel dokusunu korumaya, afetlere karşı dirençli bir kent oluşturmaya yönelik güzelleştirme ve iyileştirme çalışmaları yapılır.
Kentsel Dönüşüm Nedir?
Kentsel dönüşüm genel anlamda çarpık kentleşmenin ve gecekondulaşmanın ortadan kaldırılması için yapılan çalışmaları ifade etse de bünyesinde ekonomik ve sosyal gelişmeyi de barındırır. Yasal çerçevede belli durumlarda zorunluluk haline gelebilen kentsel dönüşüm süreçleri, devlet desteği ile gerçekleştirilir. Devletin bu anlamda sunduğu destekler; yapım kredisi ve kira desteği gibi finansal avantajların yanı sıra harç ve vergi avantajlarını da bünyesinde barındırır.
Kentsel Dönüşümün Amacı Nedir?
Günümüzde kentsel dönüşümün amaçları sürdürülebilir kalkınma, yaşanabilirlik ve refah düzeyini yükseltme, yerel hizmetler ve kamu hizmetlerine yeterli düzeyde erişebilirlik, katılımcılık ve yönetişim, kent estetiğini gözetme gibi sosyal, kültürel, mekânsal, ekonomik, siyasal ve yönetsel nitelikte geniş bir yelpazeyi andırmaktadır.
Ülkemizde kentsel dönüşümün başlıca amaçları şunlardır:
- Çöküntü bölgelerini ve gecekondu alanlarını dönüştürmek,
- Doğal afetlere karşı korunma sağlamak,
- Dar gelirli ve ıssız kalmış bölgeleri soylulaştırmak,
- İş merkezi alanlarını etkin hale getirmek,
- Şehirlerin reklam yüzlerini güzelleştirmek,
- Sit alanlarını korumak
Kentsel Dönüşüm Uygulamalarının Kapsamı Nedir?
Kentsel dönüşümün kapsamının belirlenmesi idarenin takdir yetkisindedir. Şüphesiz ki, bu yetkinin hukuk kurallarına uygun şekilde kullanılması gerekir. Kentsel dönüşüm, mevcut şehirlerin belli amaçlar doğrultusunda “dönüştürülmesi/yenilenmesi/değiştirilmesi” olduğuna göre, şehir sınırları içindeki herhangi bir alan, mahalle, semt kentsel dönüşümün konusu olabilir.
Kentsel dönüşümün uygulanacağı alanlar; Bakanlar Kurulu kararının tespit ettiği ve “Riskli Alan” olarak belirlediği bölgeleri veya Çevre ve Şehircilik Bakanlığının kararıyla belirlenen rezerv yapı alanlarını kapsar. Kentsel dönüşümün öncelikli amacı güvenlik olduğu için uygulamanın gerekliliğinin tespitinde ön plana çıkan faktörler; bölgenin zemin yapısı, deprem riski ve yapılaşmanın niteliği gibi unsurlardır. Can ve mal güvenliği açısından risk teşkil eden bölgelerin kentsel dönüşüme ihtiyacı vardır ve böyle bölgelere “Uygulama Alanı” denir.
Kentsel Dönüşün Hukuki Boyutu
Kentsel dönüşümün kanuni dayanağının başında 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun gelmektedir. 6306 Sayılı Kanun’un 1.maddesinde, bu Kanun’un amacının; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasların belirlenmesi olduğu belirtilmiştir.
Bir diğer kanun ise 5393 Sayılı Belediye Kanunu’dur. Bu kanunda kentsel dönüşüm ile ilgili detaylı bilgilere ye verilmiştir. Kanunun 69’uncu maddesinde belediyelere arsa ihtiyacı karşılamak ve kentleşmeyi sağlamak amacıyla yetki verildiği görülmektedir. Kanunun 73. maddesinde; “Belediye, belediye meclisi kararıyla; konut alanları, sanayi alanları, ticaret alanları, teknoloji parkları, kamu hizmeti alanları, rekreasyon alanları ve her türlü sosyal donatı alanları oluşturmak, eskiyen kent kısımlarım yeniden inşa ve restore etmek, kentin tarihi ve kültürel dokusunu korumak veya deprem riskine karşı tedbirler almak amacıyla kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir. Bir alanın kentsel dönüşüm ve gelişim alanı olarak ilan edilebilmesi için yukarıda sayılan hususlardan birinin veya birkaçının gerçekleşmesi ve bu alanın belediye veya mücavir alan sınırları içerisinde bulunması şarttır’’ hükmüne yer verilmiştir. 73’ncü maddeden anlaşılacağı üzere kanunda hem sosyal, kültürel ve ekonomik hayatın geliştirilmesi ve korunması hem de fiziki koşulların iyileştirilmesi için kentsel dönüşüm projeleri yapılabilmektedir.
Kentsel dönüşüm ile ilgili Gecekondu kanunu, Kamulaştırma kanunu, Toplu Konut Kanunu ve İmar kanunu gibi başka kanunlar da karşımıza çıkmaktadır.
Kentsel Dönüşüm Davaları
Kentsel dönüşüm kapsamında ilk olarak idare risk taşıyan yapılar için risk tespit raporu düzenler. Buna müteakip idare risk taşıyan bu yapılar için kentsel dönüşüm kararı alır. Bu karar sonucunda, yapı maliklerinin ve kanuni temsilcilerinin bu karara karşı itiraz hakkı doğar. Önemle vurgulanması gereken bir diğer nokta da hak sahiplerinin itirazına konu olabilecek konu risk tespit raporunun içeriği değil, risk tespitinin kendisidir. Yürürlükte olan kentsel dönüşüm yasası kapsamında ilgili taraflar tebliğden itibaren 15 gün içerisinde riskli yapının bulunduğu yerdeki İl Müdürlüğü’ne dilekçe ile birlikte itiraz etme ve kentsel dönüşüm davası açma hakkına sahiptirler.
Burada gündeme gelecek olan dava risk tespit raporuna karşı idari yargıda iptal davasıdır. Bu davanın açılması için öngörülen süre 6306 sayılı kanunun m.6/9’da 30 gün olarak belirlenmiştir.
Kentsel Dönüşüm Dava Çeşitleri
Kentsel dönüşüm sürecinde karşımıza çıkacak olan temel davalar idari yargıda açılan iptal davası ve tam yargı davasıdır.
Bu davalardan ilki olan iptal davası, yapı risk tespit raporuna veya kentsel dönüşüm kararına karşı 6306 sayılı kanuna göre 30 gün içinde açılmalıdır. Bu davanın konusu idarenin işlediği fiiller değil, bizzat aldığı karardır. Yani bu dava alınan bir kararın iptal edilmesi için açılır.
Kentsel dönüşümde karşımıza çıkan bir diğer dava da yine idari yargıda açılan tam yargı davasıdır. Bu dava ise bizzat idarenin işlediği fiillerden doğan zarar için açılır. Bu davada davacı idarenin işlediği fiil sonucu meydana gelen zararın tazmini yönünde talepte bulunur. Söz gelimi idare aldığı kentsel dönüşüm kararını icra etmiştir. Ve neticesinde vatandaş bakımından zarar meydana gelmiştir. Bunun sonucunda kişi bu zararın tazmini için tam yargı davası açar.
Bu iki davanın birlikte açılması da söz konusu olabilir. İdare ilk başta kentsel dönüşüm için karar almıştır. Ve akabinde bu kararın icrası için harekete geçmiştir. Burada aleyhine karar alınan kişi ilk başta idari işlemin iptali için dava açar ve ardından da bu karar neticesinde bir zarara uğradıysa bu zararın tazmini için tam yargı davası açar.
Kentsel Dönüşüm Sözleşmesi Nedir?
Kentsel dönüşümde yıkılan riskli yapı maliklerinin yapıyı yeniden inşa etmeye karar vermeleri hali oldukça sık rastlanan bir durumdur. Bu durumda kentsel dönüşüm oybirliği ile tamamlanmış olmakla birlikte bir müteahhit seçilmeli ve bu müteahhit ile bir kentsel dönüşüm sözleşmesi yapılmalıdır.
Kentsel Dönüşüm Kira Yardımı Nasıl Alınır?
Kentsel dönüşümde kira yardımı mümkündür. 6306 sayılı Kanun kapsamında anlaşma yoluyla tahliye edilen, yıktırılan yahut kamulaştırılan binadaki kat maliklerine, kiracı ya da sınırlı ayni hak sahiplerine yıkılan binada en az bir yıldır ikamet etmiş olmak koşuluyla kira yardımı yapılabileceği öngörülmüştür. 2022 ağustos ayı itibarıyla yapılan kira yardımı 1500 TL’dir.
Kentsel dönüşüm kira yardımı almak isteniyorsa öncelikli olarak ikamet edilen yerdeki Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüklerine bizzat müracaat edilerek dilekçe verilmelidir. Eğer bu kurum bulunulan yerde yoksa Çevre ve Şehircilik İl müdürlüklerine başvuru yapılmalıdır. Kentsel dönüşüm kira yardımından faydalanılması için resmi olan evrakların eksiksiz bir şekilde sunulması gerekmektedir.
Kentsel Dönüşüm Avukatları ve Önemi
Kentsel dönüşüm avukatı, binaların riskli olup olmaması, riskli yapının boşaltılması ve aşamaları gibi konularda hizmet vermektedir. Hem müteahhitler hem de kat maliklerinin temsil edilebilir. Masanın her iki tarafında da yer alarak uzmanlaşan avukatlar kentsel dönüşüm konusunda uzmanlardır.
Kentsel dönüşüm sürecinde avukatla çalışmanın avantajları çok önemlidir. Bu sürecin mutlaka belli kurallar çerçevesinde gitmesi ve belli düzenlemelere uyması gereken maddeleri vardır. Sağlıklı bir şekilde sürecin tamamlanması için avukat ile çalışmanız gerekir. Bu aşamada gözden herhangi bir şeyin kaçması demek sürecin tıkanması hatta tamamen durması anlamına gelebilir. Kentsel dönüşüm avukatı size sürecin sorunsuz işlemesi ve sürecin takılmaması için gerekli desteği verecektir. Bu nedenle bu konuda bir avukata danışmakta fayda vardır.
Risk Tespit Raporuna Karşı İtiraz Yolu
Yapı maliki veya Bakanlık tarafından yapılan talep üzerine, ilgili yapı üzerinde incelemeye yetkili kuruluşlar tarafından birçok husus göz önünde bulundurularak, yapının riskli olup olmadığına ilişkin bir değerlendirme yapılır.
Maliklere yapının riskli yapı olduğu hususu bildirilirken buna ek olarak, ilgili yapının bu bildirimden 60 gün sonra yıkılacağı ve 15 gün içerisinde riskli yapı tespit raporuna itiraz edilebileceği de bildirilir. Bu bildirim kendisine ulaşan yapı ve hal sahiplerinin, 15 günlük itiraz süresi içinde riskli yapı tespit raporuna itiraz etmeleri mümkündür. İtiraz, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne yapılır.
Risk Tespit Raporuna Karşı İptal Davası
Risk tespit raporu, niteliği gereği bir idari işlem olduğundan bu idari işlemin iptali için idari yargıda iptal davası açmalıdır. Yapının riskli olduğuna ilişkin bildirim kendisine ulaşan hak sahipleri, bu karara karşı itiraz yoluna başvurabilecekleri gibi direkt olarak bu kararın iptali için 30 gün içinde iptal davası da açabilirler. Ayrıca itirazın olumsuz sonuçlanması halinde de iptal davası açmak mümkündür.
Hak sahipleri risk tespit raporuna karşı idare mahkemesinde iptal davası açar. Eğer mahkeme işlemi hukuka aykırı bulursa bu işlemin iptaline karar verir. Şayet mahkeme, hak sahiplerinin iptalini istediği idari işlemin hukuka aykırı olmadığı kanaatine varırsa davanın reddine karar verir. Bu kararlara karşı kanun yoluna gidilebilir.
Bu davayı açıp takip edebilmek uzmanlık gerektiren teknik bir konu olduğu için bir avukattan danışmanlık alınarak hareket edilmesinde büyük fayda vardır.
Risk Tespit Raporuna İtiraz Karşı İptal Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme
Risk tespit raporuna karşı iptal davası hakkında risk raporu düzenlenen yapının bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Örneğin yapı Mersin’deyse dava Mersin mahkemelerinde açılmalıdır.
Risk tespit raporuna karşı iptal davasında görevli mahkeme ise idare mahkemesidir. Çünkü burada risk tespit raporu idarenin tek taraflı işlemi olarak yapılmaktadır. Ve yapılırken de karşı tarafla eşitlik söz konusu değildir. Bu nedenle görevli idare mahkemesidir.
Risk Tespit Raporuna Karşı İptal Davası Açma Süresi
Risk tespit raporuna karşı iptal davası, eğer başvurucu ilk olarak idareye itiraz dilekçesi verdiyse bu itirazın reddinden itibaren 30 gün veya idareye itiraz etmeyip direkt mahkemede dava açacaksa bu risk tespit veya yıkım kararının kendisine tebliğ edildiği tarihten itibaren 30 gündür.
