Kat Maliki Nedir?

Kat Maliki; Kat Mülkiyeti Kanununa göre yapımı tamamlanmış ve kullanıma hazır bir binanın bağımsız alanları üzerindeki kat mülkiyeti hakkına sahip kişilere denir. Kat maliklerinin haklarına dair düzenlemeler Kat Mülkiyeti Kanununun üçüncü ve dördüncü bölümlerinde detaylı şekilde belirtilmiştir.

Kanuna göre kat maliki, bağımsız bölümlerde kanun hükümleri saklı olmak şartıyla Medeni Kanunda malikler için tanınan hak ve yetkilere sahiptir. Kat malikleri taşınmazın tüm bölümlerine, arsadaki payları doğrultusunda mülkiyet esaslarına göre sahip olurlar. Aksi yönde bir sözleşme bulunmadığı sürece de maliklerin, yapının ortak kullanım alanları üzerindeki hakkı da arsa payları içerisinde yer alır.

Ayrıca kira kontratına sahip olan ve bahsi geçen mülkten yararlanan kiracılar, kat maliki olarak kabul edilmezler.

Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütününe ana gayrimenkul; yalnız esas yapı kısmına ana yapı; ana gayrimenkulün ayrı ayrı kullanılmaya elverişli bağımsız mülkiyete konu olan bölümleri bağımsız bölüm olarak adlandırılmaktadır. Bağımsız bölüm üzerinde kurulan mülkiyet hakkına kat mülkiyeti; bu hakka sahip olanlara kat maliki; ana gayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortak kullanma veya faydalanmaya yarayan yerlerine ortak yerler; kat maliklerinin ortak malik sıfatı ile paydaşı bulundukları bu yerler üzerindeki faydalanma haklarına kullanma hakkı; arsanın bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına ise arsa payı denmektedir. Kat mülkiyetinin başkasına devredilmesi veya miras yoluyla geçmesi halinde, ona bağlı olan arsa payının da birlikte geçeceği, arsa payı kat mülkiyetinden veya kat irtifakından ayrı olarak devredilemeyeceği, miras yoluyla da geçemeyeceği ve başka bir hakla kayıtlanamayacağı KMK m. 5 hükmünce belirtilmiştir.

Kat Maliklerinin Hakları Nelerdir?

Kat maliklerinin sahip olduğu hakları üç farklı başlık altında toplanmaktadır. Bunlar bağımsız bölüm ve eklentiler üzerinde sahip olduğu haklar, ortak yerler üzerindeki haklar ve yönetimde sahip olduğu haklardır.

Bağımsız Bölüm ve Eklentiler Üzerindeki Hakları

Kat malikleri, malik oldukları bağımsız bölümlerde, bağımsız bölümün tahsis edilmesi amacına uygun olarak ve dürüstlük ilkesi kapsamında serbestçe kullanabilmektedir. Bu kullanım kapsamının içine her türlü onarım ve değişiklik hakkı da dahildir. Ancak yine dikkat edilmesi gereken husus bu onarım ve değişikliklerin, anayapı ve ortak yerler açısından bir zarar doğurmaması şartıyla yapılabilecek olmasıdır.

Kat Maliklerinin Ortak Yerlerdeki Hakları

Kat maliklerinin bağımsız bölümlerden başka ortak yerler üzerinde de birtakım hakları bulunmaktadır. Nitekim kanun bu konuda kat maliklerinin bütün ortak yerleri arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre kullanacaklarını belirtmiştir. Kat malikleri ortak yerler üzerinde ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olacaklardır. Burada bağımsız bölümlerdeki gibi bağımsız mülkiyet hakkı geçerli olmayacaktır. Sözü edilen ortak mülkiyet bağımsız bölüme özgülenen arsa payından kaynaklanmaktadır ve arsa payıyla orantılıdır.

Kat Maliklerinin Yönetime İlişkin Hakları

Kat mülkiyetinde kural olarak kat malikleri kurulu tarafından yönetim gerçekleştirilmektedir. Kat malikleri kurulu ise kat maliklerinden oluşmaktadır. Dolayısıyla her kat maliki, bu kurulun doğal üyesi sayılmaktadır. Kat malikleri kurulunun kat maliklerinin tamamından oluşmasından dolayı, her kat malikinin yönetime ilişkin kararlar alınmasında oy hakkı bulunmaktadır.

Kat malikleri bu hakkını temsilci aracılığıyla kullanabilmektedir. Ayrıca kat malikleri, yönetime ilişkin karar alınırken karşı oldukları bir kararda mahkemeye başvurarak bu kararın iptalini de isteyebilmektedirler. Kat malikinin sahip olduğu bu hak, bağımsız bölümünü devrettiği taktirde yeni malike geçecektir.

Kat Maliklerinin Yükümlülükleri Nelerdir?

Kat malikleri, maliki oldukları bağımsız bölümde KMK’da belirtilen hususlara uymak koşuluyla dilediği şekilde tasarrufta bulunabilmekteydi. KMK’da belirtilen bu hususlar, komşuluk ve birlikte yaşamak için bir gerekliliktir.

Birlikte yaşayabilmek için getirilen bu kurallar genel anlamda birbirine saygılı olmayı, dürüstlüğü, karşılıklı olarak rahatsızlık verilmemesini ve hakların korunmasını gerektirmektedir. KMK’nın 18. maddesinde bu hususlar şu şekilde belirtilmiştir: “Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.” 

Kat malikleri açısından getirilen bu kurallar, kat maliklerine ait bağımsız bölümde kira sözleşmesi veya herhangi bir sebeple sürekli biçimde oturan açısından da geçerlidir.

Kat Maliklerinin Sorumlulukları Nelerdir?

Kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz.

Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir. Her kat maliki ana gayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.

KMK madde 20 – Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:

• Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; 
• Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında; Katılmakla yükümlüdür. 
• Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.

Av. Ahmet EKİN & Stj. Av. Mehmet Uğur DUDAKLI