Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?

Çeşitli adlarla anılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi kanunda açıkça düzenlenmemiş yasal bir alt yapıya sahip olmayıp, uygulamada oldukça yaygın bir sözleşme türüdür. Hukuki niteliği üzerinde durulduğu zaman kanunda düzenlenmemiş olduğundan isimsiz sözleşmelerdir.

Doktrinde bu sözleşmenin tanımı “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsanın belirli paylarının mülkiyetini, müteahhidin arsa üzerine inşa edeceği binanın belirlenen bağımsız bölümlerinin teslimi karşılığında, müteahhide devretmeyi taahhüt etmesidir” şeklinde tanımlanmaktadır. Bu sözleşmede arsa sahibi belli arsa paylarının mülkiyetini vaad etmekte, yüklenici ise arsa sahibine vereceği bağımsız bölümleri kararlaştırılan nitelikte teslim etme borcu doğmaktadır. İşte bu yüzden kat karşılığı inşaat sözleşmesi tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir.

Geçerlilik Şartı Bakımından

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi geçerli olabilmesi için bazı şartlar aranmıştır.

1. TMK md. 706 “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.”

2. TBK md. 237 “Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır. Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.”

3. Noterlik Kanunu md. 89 “Niteliği bakımından tapuda işlem yapılmasını gerektiren sözleşme ve vekaletnamelerle, vasiyetname, mülkiyeti muhafaza kaydı ile satış, gayrimenkul satış va’di, vakıf senedi, evlenme mukavelesi, evlat edinme ve tanıma, mirasın taksimi sözleşmesi ve diğer kanunlarda öngörülen sair işlemler bu fasıl hükümlerine göre düzenlenir.”

Hükümleri gereğince kat karşılığı inşaat sözleşmeleri noterde düzenleme şeklinde resmi şekil şartına uygun olarak yapılmak zorundadır. Bu şekilde yapılmayan sözleşmeler hukuken geçerli değildir. Bu durumda yapılan iş bedeli sebepsiz zenginleşme esaslarına göre geri istenebilir. Sözleşme şekil şartı bakımından geçersiz olsa bile bazı hallerde taraflar açısından bağlayıcı olmaktadır:

• Tarafların edimlerinin karşılıklı olarak tamamen ifa edilmiş olması
• Taraflarının edimlerinin büyük bir bölümünün ifa edilmiş olması
• Yüklenicinin inşaatın tamamını veya büyük bir bölümünü yapmış olması

Bu hallerin varlığı halinde sözleşme şekil şartını taşımasa bile tarafları bağlar.

Yüklenicinin Borç Ve Yükümlülükleri

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin yani müteahhidin borçları;

• İnşaatı özenli bir şekilde yapmak
• İnşaatı bizzat veya kendi yönetimi altında yapmak
• Olağanüstü durumlarda arsa sahibine ihbarda bulunmak
• Ayıba karşı güvence vermek
• İnşaatı sözleşmede belirtilen tarihte ve sözleşmede belirtilen niteliklere göre tam, eksiksiz ve kullanıma elverişli bir şekilde bitirmek
• Sözleşmede yer alan hususları yerine getirmek

Arsa Sahibinin Borç Ve Yükümlülükleri

• Arsayı teslim etme borcu
• Sözleşmede belirlenen arsa paylarını devir borcu

Yüklenicinin İnşaattaki Ayıptan Kaynaklanan Sorumluluğu

Yukarıda da saydığımız gibi yüklenicinin inşaat yapımında bazı borç ve yükümlülükleri bulunmaktadır. Yüklenici yapımını üstlendiği binayı sözleşmede belirlenen niteliklere göre eksiksiz bir şekilde yerine getirmekle mükelleftir. Bu yükümlülüklerinden bir veya birkaçında eksiklik olursa o zaman yüklenici bu ayıptan sorumlu olur.

Arsa Sahibinin Ayıba Karşı Seçimlik Hakları

TBK md. 474 “ İş sahibi, eserin tesliminden sonra, işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve ayıpları varsa, bunu uygun bir süre içinde yükleniciye bildirmek zorundadır.” Demektedir. Bu maddenin devamında arsa sahibine bazı seçimlik haklar tanınmıştır.

1. Eser iş sahibinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplı ya da sözleşme hükümlerine aynı ölçüde aykırı olursa sözleşmeden dönme.
2.  Eseri alıkoyup ayıp oranında bedelden indirim isteme.
3.  Aşırı bir masrafı gerektirmediği takdirde, bütün masrafları yükleniciye ait olmak üzere, eserin ücretsiz onarılmasını isteme.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Sona Ermesi

Her sözleşme gibi, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri de tarafların karşılıklı olarak yükümlülüklerin yerine getirmesi, ile sona erebileceği gibi taraflardan birinin ölümünü halinde sözleşmenin sürdürülmesinin imkansız hale gelmesi, yüklenicinin inşaatı süresinde bitiremeyeceğinin anlaşılması ve gecikmenin olağan süreyi fazlasıyla aşması üzerine arsa sahibi tarafından sözleşmenin haklı olarak feshedilmesi, arsa sahibinin herhangi bir biçimde taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkını yitirmesi, tahmin edilmesi ve karşı konulması imkansız doğa olayları (mücbir sebep) gibi nedenlerle de sona erebilir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Konu Olduğu Davalarda Görev ve Yetki

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklar bakımından görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir. Ancak arsa sahibi ve yüklenicinin Türk Ticaret Kanunu uyarınca tacir sıfatına haiz olmaları halinde söz konusu uyuşmazlık bakımından görevli mahkeme Asliye Ticaret Mahkemesi olacaktır. Yetkili mahkemesi ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Stj. Av. Büşra KARATAŞ