Haksız Yapı Nedir?

Haksız yapı, bir kimsenin kendi arazisinde veya başkasının arazisinde izinsiz ya da hukuka aykırı bir şekilde bir yapı inşa etmesiyle ortaya çıkan bir durumdur. Bu yapılar, herhangi bir yasal hakka veya izin belgesine dayanmadan, başkasına ait malzemenin ya da arazinin izinsiz kullanılması sonucunda meydana gelir. Bu tür yapıların en belirgin özelliği, yapılan işlemin hukuken geçerli bir zemine dayanmamasıdır.

Genel olarak, bir kişinin kendi arazisinde başkasına ait malzemeyi kullanarak veya başkasının arazisinde kendi malzemesiyle yapı yapması durumunda, kullanılan malzeme ya da yapılan yapı, arazinin bütünleyici parçası haline gelir. Böylece malzeme sahibinin, malzemesi üzerindeki mülkiyet hakkı sona erer ve bu hak arazi malikine geçer. Bu tür durumlar, taşınmaz hukukunda önemli uyuşmazlıklara yol açabilmektedir.

Yapıyı Arazi Malikinin Yaptırması Durumu

Arazi maliki, kendi arazisinde haksız olarak başkasına ait malzemeyi kullanarak bir yapı yaptığında, kullanılan malzeme arazinin bütünleyici parçası haline gelir ve malzemenin mülkiyeti arazi sahibine geçer. Bu durumda malzeme sahibinin üç temel hakkı vardır:

• Malzemenin Sökülerek Geri Verilmesini İstemek: Eğer yapı, malzeme sahibinin izni olmaksızın yapılmışsa ve malzemenin sökülmesi aşırı bir zarara yol açmıyorsa, malzeme sahibi, malzemenin sökülüp kendisine geri verilmesini talep edebilir. Ancak, malzeme sahibinin yapı için açık ya da örtülü bir rızası varsa, bu hakkı kullanamaz.
• Tazminat Talep Etmek: Malzeme sahibi, malzemenin sökülmesini istemediği veya bu hakkını kullanamadığı durumlarda, arazi malikinden tazminat talep edebilir. Arazi maliki iyi niyetli ise, malzeme sahibine uygun bir tazminat ödemekle yükümlüdür.
• Arazinin Mülkiyetini Talep Etmek: Eğer yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa, iyi niyetli malzeme sahibi, uygun bir bedel karşılığında yapının bulunduğu arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin kendisine verilmesini talep edebilir. Ancak bu hakkın kullanılması için malzeme sahibinin iyi niyetli olması, yapının değeri ile arazi değeri arasında belirgin bir fark bulunması, malzemenin sökülmesi talebinin ileri sürülmemesi veya reddedilmiş olması gerekmektedir.

Yapıyı Malzeme Sahibinin Yaptırması Durumu

Haksız yapı kavramı, uygulamada en çok malzeme sahibinin başkasının arazisinde yapı yapması şeklinde karşımıza çıkar.

Bu durumda ortaya çıkan hukuki meseleler ve haklar şu şekildedir:

Arazi Malikinin Hakları Nelerdir?

Eğer bir kimse, kendi malzemesiyle başkasının arazisine izinsiz bir yapı yaparsa, bu malzeme arazinin bütünleyici parçası haline gelir ve arazi maliki, malzemenin sahibi olur.

Yapı, arazi malikinin izni olmaksızın yapılmışsa ve yapının kaldırılması aşırı zarara yol açmıyorsa, arazi maliki yapıda kullanılan malzemenin, masrafı yapıyı yaptırana ait olmak üzere, sökülüp kaldırılmasını talep edebilir. Malzemenin sökülüp kaldırılmasından doğan zararlar, haksız fiil ve vekaletsiz iş görme hükümlerine göre tazmin edilebilir.

Eğer malzeme sahibinin arazi üzerindeki zilyetliği kötü niyetli ise, yapı boşaltılıp geri verilene kadar işgal tazminatı ödemek zorunda kalır. Yapının yapılmasına yönelik örtülü bir rıza varsa, yapının kaldırılması talep edilemez.

Malzeme Sahibinin Hakları Nelerdir?

Malzeme sahibinin tazminat talebi, taşınmaz mülkiyetinin talep edilememesi veya bu hakkın kullanılmaması ve yapının kaldırılmasının istenmemesi durumunda gündeme gelir.

Eğer yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa, iyi niyetli malzeme sahibi, uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin kendisine verilmesini isteyebilir.

Yapıyı Üçüncü Kişinin Yapması Durumu

Eğer yapı, arazi maliki veya malzeme sahibi dışında bir üçüncü kişi tarafından inşa edilmişse, hukuki durumlar ve haklar şöyle şekillenir:

• Arazi Malikinin Hakları: Yapı, arazi malikinin izni olmaksızın yapılmışsa ve malzemenin kaldırılması aşırı bir zarara yol açmıyorsa, malik, yapıyı yaptıran kişinin masrafı karşılaması şartıyla, malzemenin sökülmesini talep edebilir. Yapı, malzeme sahibinin rızasıyla yapılmışsa, arazi maliki, malzemenin sökülüp kaldırılması giderlerini malzeme sahibinden talep edebilir.
• Malzeme Sahibinin Hakları: Malzemesi izinsiz olarak kullanılan malzeme sahibi, yapı arazi malikinin izniyle yapılmışsa ve malzemenin sökülmesi aşırı zarara yol açmıyorsa, malzemenin sökülüp kendisine geri verilmesini talep edebilir.
• Yapıyı Yaptıranın Hakları: Yapıyı yaptıran kişi, arazi malikinin yapı için rızası varsa vekalet, yoksa vekaletsiz iş görme hükümlerine dayanarak hak talebinde bulunabilir.

Sonuç

Haksız yapı durumları, taşınmaz mülkiyeti üzerinde ciddi hukuki uyuşmazlıklara neden olabileceği için, bu tür durumlarda tarafların iyi niyetli olup olmadıkları, yapı ve arazi arasındaki değer farkı, malzeme sahibinin rızası gibi birçok faktörün değerlendirilmesi gerekmektedir.

Hukuki süreçlerin karmaşıklığı nedeniyle, bu tür anlaşmazlıklar genellikle yargıya intikal etmekte ve adil bir çözüm için detaylı bir inceleme yapılması gerekmektedir.

Av. Ahmet EKİN & Stj. Av. Kübra DEMİR