Devre Mülk Nedir?
Devre mülk hakkı 634 sayılı Kat Mülkiyet Kanunu’nun m.57 vd. düzenlenmiştir. Kat Mülkiyet Kanunu’nun 57. Maddesine göre devre mülk hakkı, “Mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümünden yılın belli dönemlerinde istifade hakkı, müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı olarak kurulabilir.” şeklinde tanımlanmıştır. Dolayısıyla devre mülk, müstakil bir meskenin yılın belli bir döneminde mülkiyet hakkını alma anlamına gelmektedir. Devre mülk hakkı diğer irtifak hakkı ile birçok konuda benzerlik gösterse de irtifak hakkının türleri ile karıştırılmaması gerekir. Nitekim devre mülk hakkında malik ve irtifak hakkının sahibi aynı kişidir.
Devre Mülk Satış Sözleşmesi
Türk Medeni Kanunun 706. Maddesine göre, “taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmi şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.” Devre mülk satış sözleşmeleri de resmi şekilde düzenlenmesi gerekmektedir. Devre mülk sözleşmeleri tapu ya da noterde düzenlenmelidir, aksi takdirde sözleşme geçerli olarak kurulmuş sayılmamaktadır.
Devre Mülk Hakkı Kurulması İçin Aranan Şartlar
Devre mülk hakkının kurulması için belli başlar şartlar aranmaktadır.
- Devre mülk hakkı, mesken nitelikli, konut olarak kullanmaya elverişli binalarda veya bunların bağımsız bölümlerinden kurulabilir.
- Devre mülk hakkı tek parsel bazında kurulabilir.
- Binanın ayrı katlar veya bağımsız diğer bölümleri üzerinde devre mülk sistemi kurulabilmesi için, bunlar üzerinde daha önce ya kat mülkiyeti ya da kat irtifakı tesis edilmiş olması gereklidir.
- Devre mülk hakkına sahip olmak isteyen kimse, o binanın veya bağımsız bölümünün paydaşları olmalıdır
- Devre mülk hakkı sözleşme ile kurulabilir. Devre mülk hakkı kurulacak yapı veya bağımsız bölümlerin ortak malikler arasında dönem süresi, devir ve teslimi ile istifade şekil ve usulleri, yöneticilerin seçimi ile hak ve sorumluluklar, büyük onarım için ayrılacak dönem, bakım masrafları gibi hususlar devre mülk sözleşmesinde belirlenir.
- Devre mülk hakkı yılın belirli dönemlerine ayrılması ve 7 günden daha az süreli olmaması gerekir.
Devre Mülk Paydaşlarının Hakları Nelerdir?
Devre mülk hak sahibi, devre mülk hakkı tesis edilen taşınmaz üzerinde aşağıdaki hakları sağlamaktadır:
- Devre Mülkten Yararlanma Hakkı
Devre mülk hakkı, devre mülk pay sahibine, devre mülk sözleşmesine konu olan taşınmazdan, belirlenmiş olan yılın belirli dönemlerinde yararlanma hakkı verir.
- Devre Mülk Hakkı Üzerinde Tasarruf Yetkisi
Kat Mülkiyet Kanunu m. 58/4’e göre, “devre mülk hakkı bağlı olduğu müşterek mülkiyet payına bağlı olarak devir ve temlik edilebilir.” Söz konusu madde gereğince devre mülk hak sahibi olan kimse, diğer paydaş ve devre mülk hakkı sahiplerinden bağımsız olarak devre mülk hakkını temlik ve devredebilir, satış vaadine konu edebilir ve kiraya verebilir. Devre mülk hakkının mirasçılara geçmesi de söz konusudur. Devre mülk sözleşmesinde aksi kararlaştırılmadığı takdirde, devre mülk hakkına sahip olan kimse, kendi payına özgülenmiş dönemlerde taşınmazdan yararlanma hakkını bir başkasına da bırakabilir.
- Devre Mülk Üzerinde Ayni Hak Tesisi
Kat Mülkiyet Kanunu m.58/3 gereğince, “Devre mülk üzerinde bu hakla bağdaşan ayni haklar tesis edilebilir.” Maddede de belirtildiği ayni hak tesisi sınırsız değildir. Devre mülk konusu taşınmaz üzerinde ancak bu hakkın niteliğiyle bağdaşan sınırlı ayni haklar kurulabilecektir. İntifa hakkı, devre mülk hak sahibine sadece kendisine özgülenen dönemlerde devre mülk hakkı kurulan taşınmazdan yararlanma hakkı sağlayacaktır.
- Devre Mülk hakkı kurulan yapının ortak malikleri, aksi sözleşmede kararlaştırılmamışsa, ortaklığın giderilmesi davası açamazlar
Devre Mülk Paydaşlarının Borçları Nelerdir?
Devre mülk hakkı, hak sahibine hakların yanında çeşitli yükümlülükler ve borçlar altına da sokmaktadır.
- Hak sahibi her ne kadar taşınmaz üzerinde ayni hak tesis edebilir ise de, devre mülkiyet hakkını mülkiyet payından ayrı olarak devredemezler.
- Kat Mülkiyet Kanunun 64. Maddesine göre, “Devre mülk hak sahipleri, kendilerine ayrılan ve tapu sicilinde belirtilen dönem süresi sonunda istifade ettikleri bağımsız bölüm veya yapıyı sözleşme hükümleri gereğince boşaltmaya ve yeni hak sahibine teslime mecburdurlar.”
- Binanın bakım ve korunmasına ilişkin hükümler paydaşlar bakımından da söz konusudur. Pay sahipleri, taşınmazın bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdur.
- Pay sahipleri bağımsız bölüm ve ortak yerleri kullanırken özen borcu bulunmaktadır.
- Sözleşmede aksi belirtilmemişse devre mülk sahiplerinin ortak giderlere katılma borcu bulunmaktadır.
Devre Mülk Teslim Edilmezse Ne Yapılabilir?
Yukarıda belirtildiği gibi devre mülk hak sahipleri, kendilerine ayrılan ve tapu sicilinde belirtilen dönem süresi sonunda istifade ettikleri bağımsız bölüm veya yapıyı sözleşme hükümleri gereğince boşaltmaya ve yeni hak sahibine teslim etmek zorundadır. Söz konusu taşınmaz yeni hak sahibine teslim edilmediği takdirde Kat Mülkiyet Kanunu’nun 64. Maddesi uygulanır.
| Kat Mülkiyet Kanunu Madde 64/2 Dönem süresi sonunda tahliye olmadığı takdirde, istifade edecek dönem sahibinden birisinin veya yöneticinin tapu kaydını ve sözleşmeyi talebine ekleyerek ibrazı halinde, mahallin en büyük mülki amirin emri ile, başkaca bir işlem ve tebligata lüzum kalmadan, derhal zabıtaca boşalttırılır. İdare veya yargı organlarına yapılacak başvuru, bu boşaltma işlemini durdurmaz. İlgililerin kanundan ve sözleşmeden doğan hakları saklıdır. |
Devre Mülk Sözleşmesinden Cayma Hakkı
Devre mülk satış sözleşmesi, satıcı bir ticari amaca sahip olduğu takdirde, devre mülkü satın alan kişiler tüketici sayılacaktır. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun m.50/6’ya göre, “Tüketici, on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin sözleşmeden cayma hakkına sahiptir.“ Söz konusu madde gereğince tüketici 14 gün içinde herhangi bir gerekçe veya sebep göstermeden sözleşmeden cayma hakkına sahip olacaktır. Sözleşmeden cayan tüketici bu halde cezai şart da ödemek zorunda kalmayacaktır. Cayma hakkı ile beraber taraflar arasında iade borcu doğar ve karşılıklı olarak alınanlar iade edilir.
Devre Mülk Sözleşmesinin Dava Yolu İle İptali
Yukarıda belirtilen cayma hakkı süresi geçmişse ve cayma hakkının kullanılması için diğer şartlar da mevcut değilse, Türk Borçlar Kanunu kapsamında genel hükümlere müracaat edilir. Bu durumda satıcının sözleşmeye aykırı bir husus olup olmadığı değerlendirilir. Satıcı sözleşmeye aykırı davranmışsa sözleşmeden dönülüp dava yoluyla devre mülk sözleşmesinin iptali ve ödenen bedelin faizi ile iadesi talep edilebilir.
Yargıtay Kararları
| YARGITAY 13. Hukuk Dairesi 2017/1259 Esas, 2017/10631 Karar, 02.11.2017 Karar Tarihi Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalılar avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü. KARAR Davacı, davalı şirketten 22.05.2015 tarihli sözleşme ile devre mülk satın aldığını, satış bedeli olarak 16.000,00.-TL ödediğini, sözleşme konusu taşınmazın inşasının sözleşmede belirtilen tarihler içerisinde tamamlanmadığını, defalarca sözleşmeden caymak istediğini davalıya bildirdiğini, ancak herhangi bir cevap alamadığını belirterek 22.05.2015 tarihli devre mülk sözleşmesinin iptali ile ödenen 16.000,00.-TL nin ödeme tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte tahsilini istemiştir. Davalı, cevap vermemiştir. Mahkemece, Davanın KABULÜ ile 22/05/2015 tarih ve İD103344 sayılı devre mülk satış vaadi sözleşmesinin iptaline, 16.000,00-TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline, karar verilmiş; hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiştir. 1-Dava, davacı tarafından imzalanan devremülk satış sözleşmesinin iptali ve ödenen bedelin iadesine ilişkindir. Taraflar arasında 22.05.2015 tarihli devremülk satış sözleşmesi imzalanmıştır. Dava konusu yapılan sözleşme incelendiğinde tapuda pay devrini içeren bir sözleşme olduğu anlaşılmaktadır. Söz konusu taşınmazın tapusunun davacıya verildiği görülmüştür. Mahkemece, devri gerçekleştirilen tapunun bulunmasına rağmen sözleşmenin iptaline ilişkin hüküm kurulup, söz konusu taşınmazın tapusunun davacı üzerinde bırakıldığı anlaşılmaktadır. Her ne kadar taşınmaz devrini içeren sözleşmenin adi yazılı şekilde yapılması geçersiz ise de taşınmazın tapusunun verilmesi ile geçersiz olan sözleşme geçerlilik kazanacaktır. Bu durumda mahkemece, davalı tarafından tapunun davacıya devredildiği anlaşıldığından yapı kullanma izin belgesinin olup olmadığı ve devremülk satış sözleşmesinin feshine ilişkin koşulların oluşup oluşmadığı araştırılarak taraf delilleri toplanıp sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde ve eksik inceleme ile davanın kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozma nedenidir. |
| YARGITAY 13. Hukuk Dairesi 2014/43181 Esas, 2015/34755 Karar, 30.11.2015 Karar Tarihi Davacı, davalı şirket ile arasında 14/11/2010 tarihinde devre mülk satış sözleşmesi akdedildiğini, ancak henüz inşaata dahi başlanmadığını, bunun üzerine davalı şirkete cayma bildirimini gönderdiğini ileri sürerek, bu nedenle sözleşmenin feshi ve iptalini, ödenen 7.400, TL’nin reeskont faizi ile davalıdan tahsilini ve senetlerin iadesini talep etmiştir. Davalı, cayma hakkının süresinde kullanılmadığını savunarak davanın reddini dilemiştir. Mahkemece; davacının cayma hakkını süresinde kullanmaması nedeniyle davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir. Taraflar arasındaki uyuşmazlık, devre mülk satım sözleşmesinin haklı nedenle feshi ve ödenen bedelin iadesidir. Dosyada mevcut taraflar arasında yapılan devre mülk satış vaadi sözleşmesinin 7. maddesinde satıcı, en geç 15.09.2011 tarihinde 2. Etaptaki tüm devreleri tamamlayacağını, 31.12.2010 tarihi itibarıyla devre mülkü teslim etmeyi kabul ve taahhüt etmiş, 9. madde hükmü uyarınca devre mülk dairesinde devreye bağlı kat irtifakı tapusunun devredileceği, 10. maddede sözleşmenin fesih durumunda tüketicinin % 20 oranında cezai şart ödeyeceği kararlaştırılmıştır. Yapılan adi yazılı sözleşme içeriklerine göre tatil konusu yerde tapu devri ve kat irtifakı kurulması taahhüt edildiğinden sözleşme bu niteliği itibariyle devre mülk satış vaadi sözleşmesidir. Bu itibarla, somut olayda Sözleşme, devre tatile ilişkin olmayıp devre mülk satışına yönelik olduğundan bu nitelikteki sözleşmelerin tapuda resmi şekilde yapılması zorunludur. Aksi halde yapılan sözleşme geçersizdir. Devre mülk dahi olsa taşınmaz satışı resmi şekil şartına tabidir. Adi yazılı şekilde yapılan bu sözleşme Kat Mülkiyeti Kanununda yapılan açık düzenleme uyarınca geçersizdir. Yapılan satış ve devir işleminin asgari noterde resen düzenleme şeklinde veya tapuda yetkili memur huzurunda yapılması zorunludur. Üstelik sözleşmeye konu taşınmazın halen inşa ve ikmal edilmediği de ortadadır. Devre mülk sözleşmesi de tıpkı devre tatil sözleşmelerinde olduğu gibi tecrübe ve muayene koşuluna bağlı bir sözleşmedir. … blokun inşaatına başlanılmamış olması ve burasının davacı tarafça kullanılamamış olması nazara alındığında sözleşmenin inşaatın tamamlanmasına kadar askıda olduğu ve cayma hakkının sözleşmeye konu dairenin tesliminden sonra başlayacağı da açıktır. Tecrübe ve muayene koşulu gerçekleşmediği sürece tüketici her zaman bu sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir. Davacının sözleşmenin askıda kaldığı süre içerisinde davalı şirkete ait …. deki devre mülkleri kullanması taraflar arasında yapılan başka bir anlaşmayı oluşturmakta olup bu hususta davalı tarafça açılmış bir karşı dava da yoktur. O halde geçersiz sözleşme sebebiyle iki taraf aldıklarını iade sorumluluğu altındadır. Davacının sözleşme sebebiyle herhangi bir şey almadığı, mal ve hizmetten yararlanmadığı ortadadır. Ayrıca, davalı şirketin sözleşmede belirtilen süre içerisinde davacıya davaya konu devre mülkü teslim etmemiş olması, davacının da süresinde cayma hakkını kullanmış olması davacının sözleşmenin feshinde ve ödediği bedel ile düzenlenen senetlerin iadesinde haklı olduğu açıktır. Belirtilen nedenlerle mahkemece davanın kabulü yerine yazılı şekilde reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir. |
Tüm dava ve dosyalarınız için Bizimle İletişime Geçiniz!
Av. Ahmet EKİN & Stj. Av Mehmet Can CİVAN
