Çatı Yapımı Kat Maliklerinin Alacağı Kararla Yapılabilir

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. maddesinde ortak alan kavramı şu şekilde ifade edilmiştir;

“Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu Kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.

 a) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,

b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,

c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri”

Bu maddeye göre çatılar açıkça ortak alan olarak belirlenmiştir. Yine aynı kanunun 19. maddesine göre; “Kat maliklerinden biri, kat maliklerinin yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz.” Söz konusu çatı maliklerin yazılı rızasıyla inşa edilmişse ve mimari projeye uygunsa çatının onarımı için gereken masraflar ortak alan olması sebebiyle kat maliklerinden tahsil edilebilecektir. Şayet söz konusu çatı maliklerin yazılı rızası olmadan hukuka ve mimari projeye aykırı olarak yapılmış ise bu durumda yağmurdan kaynaklı su akıntıları gibi durumlarda masrafın kat maliklerinden istenmesi mümkün olmayacaktır. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi de 2019/1742 Esas, 2019/3845 sayılı kararında kat maliklerinin yazılı rızası bulunmayan ve mimari projeye aykırı inşa edilen çatının masrafından kat maliklerinin sorumlu tutulamayacağını şu şekilde ortaya koymuştur;

YARGITAY

20. HUKUK DAİRESİ

Esas Numarası: 2019/1742

Karar Numarası: 2019/3845

Karar Tarihi: 10.06.2019

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR

Dava dilekçesinde, davacı tarafından davalılar aleyhine ödenmeyen ortak kullanım alanı olan çatı yapım bedelinin tahsili amacıyla icra takibi başlattığını, borçluların ödeme emirlerine itiraz ederek takibi durdurduklarını, apartmanın çatısının yapımı konusunda tarafların anlaştıklarını, ancak daha sonra çatının yapım bedelini davalıların ödemediğini, Kat Mülkiyeti Kanununun 20/1c maddesi gereğince çatı yapım bedelini ödemeleri gerektiği belirtilerek borçluların itirazlarının iptali ile takibin devamı istenilmiştir.

Mahkemece 26/03/2015 tarih ve 2014/699-2015/214 E.K. sayılı davanın kısmen kabulüne dair verilen kararın davalı … vekilinin temyiz etmesi üzerine Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 12/02/2018 tarih, 2017/4685 E. – 2018/814 K. sayılı kararı ile “Mahkemece ana taşınmaza ait onaylı mimari proje getirtilip dosyaya konulduktan sonra mimari proje de çatı olup olmadığı tespit edilerek projede çatının olması halinde davacının yaptırmış olduğu çatının mimari projeye uygun olup olmadığı, yaptırılan çatının sadece kendi dairesinin üzerini mi yoksa ana taşınmazın tümünü mü kapsayacak şekilde yaptırıldığı saptanarak, çatı yapım bedeline ilişkin tüm faturalar dosyaya konulduktan sonra kat malikleri kurul kararına  dayanılarak yapılmış ise Iğdır İcra Müdürlüğünün 2013/2756 Esas sayılı dosyasındaki ….200,00.-TL miktarın ilgili genel kurul kararına uygun olup olmadığı araştırılarak hüküm kurulması gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir.” denilmek sureti ile kararın bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemece bozmaya uyularak yapılan yargılama neticesinde; davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, ortak gider alacağına yönelik başlatılan icra takibine yapılan itirazın iptali istemine ilişkindir.

Dava konusu taşınmazın mimari projesine göre ana taşınmazda çatının olmadığı belirlenmiştir. Somut olayda ise davacının kendi dairesini kapatacak şekilde yaptırdığı tespit edilmiştir. Çatı yapımı proje değişikliği gerektirmekte olup kat maliklerinin oybirliği ile alacağı kararla yapılabilir. Bu hususta kat maliklerinin oy birliğiyle almış olduğu bir karar bulunmamaktadır. Ana taşınmaza ait proje tüm kat maliklerinin muvafakati ile değiştirilip belediyece onaylanmadıkça, projedeki biçimin korunması ve onarımın projesine ve tekniğine uygun olarak yapılması gerekir. 643 sayılı KMK’ nın 19. maddesine aykırı şekilde ve projesinde yer almayan biçimde yapılan çatının yapım giderinden bu duruma onay vermeyen davalı taraf sorumlu tutulamaz. Tüm bu nedenlerle mahkemece yazılı şekilde karar verilmesinde isabetsizlik bulunmadığından dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlar ile yasal gerektirici nedenlere göre, yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usule ve kanuna uygun olan hükmün ONANMASINA, temyiz harcı peşin alındığından başkaca harç alınmasına yer olmadığına 10/06/2019 günü oy birliğiyle karar verildi.