Mülkiyet Hakkı Kısıtlanabilir Mi?

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi

Esas: 2015/6569, Karar: 2016/1558, K. Tarihi: 08.02.2016

Dava dilekçesinde, karar iptali ve yönetici atanması istenilmiştir. Mahkemece 12.06.2005, 25.05.2008 ve 21.10.2010 tarihli kat malikleri kurulu kararlarının yok hükmünde olduğundan karar verilmesine yer olmadığına, yönetici atanması talebinin reddine karar verilmiş, hüküm davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Davacı vekili 29.07.2011 havale tarihli dava dilekçesinde, kat malikleri kurulu toplantılarından önce Yasanın aradığı şekilde davacıya tebligatın yapılmadığı gibi kararlar da tebliğ edilmediğinden 12.06.2005 ve 21.10.2010 tarihli kat malikleri kurul kararlarının iptalini, hangi kat malikleri kurul toplantısında “dairelerin öğrenciye kiraya verilemez” şeklinde karar alınmış ise bu kararların mutlak butlanla hükümsüz sayılmasına ve hakim müdahalesiyle apartmana yönetici atanmasını, yargılama sırasında karar defterinin dosya içerisine getirtilmesinde sonra da 25.05.2008 tarihli kat malikleri kurulu kararlarının iptalini istemiş, mahkemece 12.06.2005, 25.05.2008 ve 21.10.2010 tarihli genel kurul kararlarının yok hükmünde olduğundan karar verilmesine yer olmadığına, yönetici atanması talebinin reddine karar verilmiştir.

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlarla yasal gerektirici nedenlere ve özellikle kanıtların takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir.

Ancak;

634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 5711 sayılı Yasayla değişik 33.maddesinde; “kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32.madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve herhalde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki Sulh Mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz.” hükmüne yer verilmiştir.

5711 sayılı Yasada, bu yasanın yürürlüğe girdiği 14.11.2007 tarihinden önce alınmış kat malikleri kurulu kararları hakkında hangi sürede dava açılabileceğine dair bir geçiş hükmüne yer verilmediğinden maddede sözü edilen sürelerin yasanın yürürlüğe girdiği tarihten sonra alınmış olan kat malikleri kurul kararlarına karşı açılan davalarda uygulama imkanı vardır.

Dosyada bulunan anataşınmazın yönetim planının 21.maddesinde kat malikleri kurulunun her yıl ocak ve ekim aylarının ilk on gününde toplanacağı belirtilmiş, toplantı çağrısıyla ilgili olarak da Kat Mülkiyeti Yasasına paralel düzenlenmeye yer verilmiştir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 29.maddesinin 2.fıkrasına göre önemli bir sebebin çıkması halinde yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartıyla kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir.

Somut olayda; iptali istenen kat malikleri kurulu toplantılarının olağanüstü toplantı niteliğinde olduğu ve davacının bu toplantılara katılmadığı anlaşılmaktadır. 12.06.2005 tarihli olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısının 4.maddesinde “kiraya verilecek olan daireler için mal sahiplerinin veya kendisine vekalet verilenlerin yönetimi de haberdar ederek kiraya vermesine, aksi takdirde doğacak aksaklık ve sorunlardan daireyi kiraya veren kişinin sorumlu olmasının kabul edilmesine (öğrenciye verilmeme şartıyla)” karar verildiği ve başkaca kararlar alındığı, 25.05.2008 tarihli olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısında yönetim ve denetim kurulu seçimi yapıldığı ve apartmana kiracı öğrenci alınmamasına karar verildiği, 21.10.2010 tarihli olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısında ise yönetim ve denetim kurulunun seçildiği, bu kararın panoda bütün kat maliklerine duyurulmasına karar verildiği başkaca bir karar alınmadığı görülmüştür. İptali istenen kararlardan 12.06.2005 tarihli kat malikleri kurulu kararları 5711 sayılı Yasanın yürürlüğe girdiği 14.11.2007 tarihinden önce yapıldığından dava açma süresi aranmayacak, 25.05.2008 ve 21.10.2010 tarihli kararlar yönünden ise Kat Mülkiyeti Yasasının 33.maddesinde öngörülen süreler aranacaktır. Bunun yanında “öğrenciye kiraya verilmemesi” şeklinde alınan bir karar doğrudan mülkiyet hakkını kısıtlayıcı nitelikte olduğundan yok hükmünde karar olup bu kararın iptali hususunda 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 33.maddesinde de süre koşulu aranmayacaktır. Buna göre; 12.06.2005 tarihli kat malikleri kurulu toplantısında alınan dairenin öğrenciye kiraya verilmesini yasaklayan 4 numaralı kararın yok hükmünde olduğu ve dosya içindeki bilgi ve belgelerin incelenmesinden olağanüstü toplantı niteliğinde olan bu toplantı için davacıya herhangi bir çağrının yapılmamış olduğu böylelikle toplantıya çağrı usulünün yerine getirilmemiş olması nedeniyle 12.06.2005 tarihli kat malikleri kurulu kararlarının iptaline, 25.05.2008 tarihli kat malikleri kurulu toplantısında alınan “apartmana kiracı öğrenci alınmamasına” ilişkin kararın yok hükmünde olduğundan iptaline ve bu toplantıda alınan diğer kararlar yok hükmünde olmayıp iptal edilebilecek nitelikte kararlardan olup Kat Mülkiyeti Yasasının 33.maddesinde öngörülen sürelerde dava açılmadığından bu kararlar yönünden iptal talebinin reddine,

21.10.2010 tarihli kat malikleri kurulu kararları yönünden ise de altı aylık hak düşürücü süre geçtikten sonra dava açıldığından bu taleple ilgili davanın reddine karar vermek gerekirken iptali istenen kararların yok hükmünde olduğundan karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.

Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 08.02.2016 gününde oybirliğiyle karar verildi.