Şufa Hakkı Nedir?

19 Ocak 2024

0 396 5 dakika okuma süresi

Bir malın satılması durumunda, hak sahibinin o malı öncelikle satın alma hakkına sahip olması, şufa hakkı olarak adlandırılır. Bu durumu örneklemek gerekirse, diyelim ki (A) isimli şahıs, (B) adlı kişinin arsası üzerinde şufa hakkına sahiptir. (B) bu arsayı başkasına sattığında, (A) bu arsayı o kişiden öncelikle satın alma hakkına sahip olacaktır.

Bu hak, sadece taşınmazlarla sınırlı değildir; taşınırlar, yani kişisel mallar üzerinde de geçerli bir hak olarak kabul edilir. Başka bir ifadeyle, bir kişi, mâlik olduğu bir taşınır mala (örneğin bir otomobile) ilişkin olarak da başka bir kişi lehine şufa hakkı tanıyabilir.

Şufa hakkı, “yenilik doğurucu bir hak” olarak kabul edilir. Bu bağlamda:

Hak sahibinin tek taraflı irade açıklaması ile satış işlemi gerçekleşir ve karşı tarafın kabulüne gerek duyulmaz.
Bu hakkın kullanımı şarta bağlanamaz; eğer şarta bağlanmışsa, bu hak kullanılmamış sayılır.
Şufa hakkı bir defa kullanıldıktan sonra tek taraflı olarak geri alınamaz. Aksi takdirde, karşı tarafın temerrüt hükümleri çerçevesinde (TBK m. 123-126) dava açma hakkı doğabilir.

Şufa hakkı, hem kanunlar tarafından hem de sözleşmeler aracılığıyla doğabilir.

İçindekiler

Sözleşmeden Doğan Şuf’a Hakkı

Bir kişi yasal olarak hiçbir mecburiyeti olmadığı halde kendi taşınmazı/taşınırı üzerinde bir başkası lehine –sözleşme ile- şuf’a hakkı tanıyabilir. Ancak taşınmazlarda önalım sözleşmesinin geçerliliği adi yazılı şekilde yapılmış olma şartına bağlıdır, yani Noterlikçe resmi olarak düzenlenmesi şart değildir (TBK; m. 237/III). Fakat sözleşme ile tanınmış olan şuf’a hakkının üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi, ancak bu hakkın tapu kütüğüne şerh edilmesi ile mümkündür (TBK; m. 735). Taşınırlar için ise herhangi bir şekil şartı söz konusu değildir.

Bu durumda eğer malik ileride bu taşınırı/taşınmazı satmak isterse, şuf’a hakkı sahibi kişi tek taraflı irade beyanı ile kararlaştırılan bedel üzerinden söz konusu taşınırı/taşınmazı satın alabilecektir. Ancak eğer malikin satmak gibi bir iradesi yoksa, bu hak satış için zorlama yetkisi vermez.

Önalım hakkı, en çok on yıllık süre için kararlaştırılabilir ve kanunlarda belirlenen süreyle tapu siciline şerh edilebilir (TBK; m. 238).

Aksine anlaşma olmadıkça, sözleşmeden doğan önalım hakkı devredilemez, ancak miras yoluyla geçer. Bu hakkın devredilebileceği taraflar arasında sözleşmeyle kararlaştırılabilir. Ancak devir işlemi, hakkın kurulması için öngörülen şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz (TBK; m. 239).

Kanundan Doğan Şuf’a Hakkı

Kanûnî şuf’a hakkı, paylı mülkiyetle ilgili taşınmazlar üzerinde geçerlidir ve genellikle mirasçılar arasında değil, paydaşlar arasında uygulanır.

“Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması durumunda, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.” (TMK; m. 732)

Kanundan kaynaklanan şuf’a hakkını kullanabilmek için bu hakkın tapu kütüğüne şerh verilmesine gerek yoktur, çünkü hak sahibi zaten kanun uyarınca bu hakkı taşır. Ancak, eğer hak sahipleri bu haklarından feragat etmişlerse, feragatin resmi yazılı şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gereklidir. (TMK; m. 731/1-2)

Cebrî artırmayla gerçekleşen satışlarda şuf’a hakkı kullanılamaz. Başka bir deyişle, taşınmazın üçüncü bir kişiye haciz veya iflas yoluyla geçmiş olması durumunda şuf’a hakkı kullanılamaz; bu hak sadece irâdi satışlar için geçerlidir. (TMK; m. 733/1)

Şuf’a hakkı, taşınmazın satılması durumunda kullanılabilir. Ancak, bağış veya mal değişimi gibi durumlarda şuf’a hakkı kullanılamaz.

Şuf’a hakkı genellikle üçüncü kişilere yapılan satışlarda geçerlidir. Eğer taşınmaz zaten paydaşlardan birine satılmışsa, diğer paydaşların şuf’a hakkından bahsedilemez.

Şuf’a hakkından genel olarak feragatin resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi beklenir. Ancak, belirli bir satışta şuf’a hakkından vazgeçme, yazılı şekilde yapılmalıdır ve satıştan önce veya sonra gerçekleşebilir.

Vasiyetnâmeden Doğan Şuf’a Hakkı

Öğretide vasiyetnâme ile de bir kişi lehine şuf’a hakkının tanınabileceği kabul edilmektedir. Kanunen bunun önünde bir engel bulunmamaktadır.

Şufa Hakkı Nasıl Engellenir?

Şuf’a hakkının nasıl engelleneceği konusu uygulamada sıklıkla sorulmaktadır.

Şufa hakkı hak sahibinin feragati, cebri icra, satış dışı gerçekleşen devir ve fiili taksim yolu ile engellenir.

Şufa Hakkı Süresi (Şuf’a Hakkı Dava Açma Süresi)

Kanundan doğan şufa hakkının süresi, paylı mülkiyet konusundaki taşınmazlar için belirli kurallara tabidir. Kanuna göre, alıcı veya satıcı paylı mülkiyet konusu bir taşınmazı noter aracılığıyla diğer paydaşlara bildirdiğinde, diğer paydaşların yasal şufa hakkı bu bildirim tarihinden itibaren başlar.

“Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.” (TMK; m. 733/3)

Bu bildirim üzerine şufa hakkı sahibi, bu hakkını bildirim tarihinden itibaren üç ay içinde kullanmak zorundadır. Bu süre hak düşürücü bir süredir. Ancak, taraflar herhangi bir bildirimde bulunmamışsa, satım tarihinden itibaren iki yıl geçmekle her durumda bu hak sona erecektir.

“Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.” (TMK; m. 733/IV)

Bir örnek üzerinden açıklamak gerekirse, diyelim ki (A), (B) ve (C) bir taşınmaz üzerinde paylı mülkiyet sahibidir. (A), kendi payını (D)’ye 1.1.2018 yılında satmıştır. Taraflar bu satımı (B) ve (C)’ye 1.2.2018 tarihinde bildirmişse, bu kişiler şufa hakkını en geç 1.5.2018 tarihine kadar (üç ay içinde) kullanabilecektir.

Eğer taraflar bu satımı 1.11.2019 tarihinde bildirmiş olsun, bu durumda şufa hakkını kullanmak için 3 aylık bir süre kalmamıştır ve en son tarih 1.1.2020’dir, çünkü bu tarihten sonra satış üzerinden iki yıl geçmiş olacaktır.

Eğer taraflar bu satımı diğer paydaşlara hiç bildirmemişse, en geç 1.1.2020 tarihinde şufa hakkı kullanılmamışsa bir daha kullanılamayacaktır.

Sözleşmeden doğan şufa hakkının süresi ise, taraflar arasında adi yazılı bir sözleşme ile tesis edilmiş ve tapuya şerh verilmişse, bu hak şerhte belirtilen süre içinde kullanılabilecektir. Ancak şerhin etkisi her durumda şerh tarihinden 10 yıl geçmekle sona erer. (TMK; m. 735/I ve II)

Taşınırlar hakkında şufa hakkının şerh verilmesi mümkün olmadığından, bu hakkın iyi niyetli üçüncü kişilere karşı ileri sürülmesi mümkün olmayacaktır.

Şufa Hakkı Nasıl Kullanılır?

Eğer paylı mülkiyet konusu bir taşınmaz, üçüncü bir kişiye satılmışsa, satıcı veya alıcının bu durumu paylı mülkiyet sahibi diğer ortaklara noter aracılığıyla bildirmesi gerektiğini önceki açıklamalarda belirtmiştik. Bu bildirim, diğer paydaşların devirden haberdar edilerek şufa hakkını kullanıp kullanmayacaklarını belirlemek amacına yöneliktir. (TMK; m. 733/III)

Bu bildirimi alan paydaşlardan biri, eğer şuf’a hakkını kullanmak istiyorsa, bu hakkını kullanabilmek için mutlaka dava açmak zorundadır. Şuf’a hakkı sahibinin bu hakkı kullanmak istediğini noter, posta, e-posta gibi araçlarla bildirmesi mümkün değildir.

Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.

Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.” (TMK; m. 734)

Bu dava, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılmalıdır (HMK; m. 12). Davalı taraf, ilgili payı satın alan üçüncü kişidir; eğer bu kişi vefat etmişse, dava mirasçılarına karşı açılmalıdır. (TMK; m. 734)

Sözleşmeden Doğan Şufa Hakkı Nasıl Kullanılır?

Bir kişinin kendi mülkiyetinde bulunan taşınır ya da taşınmaz mallarının herhangi birisi hakkında başkasına sözleşme ile şuf’a hakkı tanımasının mümkün olduğunu, taşınırlar için bu sözleşmenin herhangi bir şekil şartına tabi olmadığını ancak taşınmazlar hakkında adi yazılı geçerlilik koşulunun arandığını önceki açıklamalarda ifade etmiştik. Yine taşınmazlar hakkında sözleşme ile kararlaştırılan şuf’a hakkının üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi için tapu siciline şerh verilmesi gerekliliğinden de söz etmiştik.

İşte bu gibi durumlarda şuf’a hakkının üçüncü kişilere karşı nasıl ileri sürülebileceği, sözleşme ile kararlaştırılmışsa, bu usule uygun olarak şuf’a hakkı ileri sürülebilir. Bu durumda üçüncü kişinin devri gerçekleştirmesi gerekir. Aksi takdirde, şuf’a hakkı sahibinin aynen ifa davası açması mümkündür.

Eğer sözleşmede böyle bir usul öngörülmemişse, paylı mülkiyet konusu taşınmazlarda bahsettiğimiz usul aynen uygulama bulacaktır. (TMK; m. 735)