Gayrimenkulün Ortak Yerlerinde İnşaat, Tadilat Ve Badana Yaptırmak

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. maddesinde ortak alanlar şu şekilde sayılmıştır;

a) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar,bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,

b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,

c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri. Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.

Bu kapsamda maliklerin ortak alanlara zarar vermeme yükümlülüğü bulunmaktadır. Bu nedenle malikler anayapıya ve ortak alanlara zarar verecek tadilatları yapamazlar. Aynı kanunun 19. maddesinin 2. fıkrasına göre, ana taşınmazın ortak yerlerinde projeye aykırı yapılacak tesis ve değişiklikler için tüm kat maliklerinin 4/5’nin onayı gerekmektedir.

Uygulamada en çok karşılaşılan durumlara cam balkon imalatı ve  balkonların odalara katılmasıyla mimari projeye aykırılık oluşturulması örnek verilebilir.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi de 2015/10598 Esas,2016/7117 Karar sayılı kararında ortak alanlar konusunda yapılacak değişikliklerde kat maliklerinin onayının alınması gerektiğini şu şekilde ortaya koymuştur;

YARGITAY

18. HUKUK DAİRESİ

Esas Numarası: 2015/10598

Karar Numarası: 2016/7117

Karar Tarihi: 02.05.2016

Davacı vekili, mimari projeye aykırılıkların eski hale getirilmesini istemiştir. Mahkemece, aktif husumet yokluğundan davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Davacı dava dilekçesinde; davalının ortak alan olan bahçeye depo yaptığını, evinin kuzey cephesinde odaları bahçeden alarak genişlettiğini, evin balkonunu odaya kattığını ileri sürerek ortak alanlara müdahalesinin önlenmesini, eklentilerin yıkılmasını ve eski hale getirilmesini istemiş, mahkemece aktif husumet yokluğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, karar davacı tarafından temyiz edilmiştir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 18.maddesinde “Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler”, Yasanın 19.maddesinde, “Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz”, aynı Yasanın 33. maddesinde ise, “Kat maliklerinden birinin veya başka bir nedene dayanarak bağımsız bölümden devamlı bir biçimde yararlanan kimsenin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri anataşınmazın bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hakimin müdahalesini isteyebilir” hükümleri düzenlenmiştir.

Dosyadaki bilgi ve belgeler ile tapu kayıtlarının incelenmesinden davacının anataşınmazda 58 numaralı bağımsız bölümün ¾ hissesinin maliki olduğu anlaşıldığına göre, açıklanan yasal düzenlemeler gereği mahkemece tarafların gösterecekleri tüm deliller toplanarak, bilirkişi incelemesi yaptırılıp oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, davacının bağımsız bölüm maliki olduğu dikkate alınmadan aktif husumet ehliyetinin bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.

./..

… -2-

Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, işbu kararın tebliğinden itibaren onbeş gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 02.05.2016 gününde oybirliğiyle karar verildi.