10 Yıllık Kiracının Tahliyesi

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, sürenin dolması sözleşmenin kendiliğinden sona ermesini sağlamaz. Kira sözleşmesi kiracı tarafından feshedilmediği takdirde sözleşme 1 yıl uzamaktadır.

Ancak TBK m. 347 hükmü uyarınca kira sözleşmesi 10 defa uzadıktan sonra kiraya verene sözleşmeyi sona erdirme hakkı tanınmaktadır.

Kira sözleşmesinin 10. uzama yılını takip eden her yeni kira yılından 3 ay öncesine kadar kiracıya yazılı bir ihtarname göndermek suretiyle bildirimde bulunmak koşuluyla tahliye talep etme hakkına sahiptir.

Kira Sözleşmelerinde Süreklilik ve Tahliye Hükümleri 

Kiralananın tahliyesi, kiracının kira sözleşmesinin sona ermesi ve kiraya verilen mülkün kiracı tarafından boşaltılması anlamına gelir.

Kiralananın tahliyesi, kira sözleşmesinin süresinin sona ermesi, tarafların karşılıklı anlaşması, kiracının fesih hakkını kullanması veya diğer yasal sebeplerle gerçekleşebilir.

10 Yıllık Kiracının Hukuki Durumu 

10 yıllık kiracının tahliyesine yönelik Türk Borçlar Kanunu’nun 347. Maddesi bizlere yol göstermektedir. Söz konusu madde şöyledir:

“Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.”

Belirli süreli kira sözleşmelerinde, taraflar arasında belirlenen sürenin sona ermesi durumunda, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılmaktadır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak kaydıyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Bu durum, tarafların hukuki güvencelerini koruma amacını taşımaktadır.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından itibaren on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkı, taraflara belirli durumlarda sözleşmeyi sona erdirme yetkisi tanımaktadır.

10 Yıllık Kiracı İçin Tahliye Talebinde Bulunma Şartları ve Prosedürleri 

Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi belirli süreli kira sözleşmelerinde kiraya verenin 10 yıllık kiracısını çıkartma hakkını düzenler. Bu maddeye göre, kiraya veren, kiracının aynı mülkte on yıl veya daha uzun süreyle oturması durumunda, belirli koşulları yerine getirerek kiracıyı çıkartabilir.

Belirli süreli sözleşmelerde kiraya verenin 10 yıllık kiracısını çıkartması için Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesine göre şu koşullar olmalıdır:

• İlk yapılan sözleşmeden itibaren birer yıllık uzama süresinin on yıl olması.
• On yıldan sonra en son uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya yazılı olarak fesih bildiriminde bulunması.
• Fesih bildiriminden sonra davanın da uzama yılının sonunda açılması.
• Yeni bir sözleşmenin imzalanmamış olması

Bu koşullar sağlanırsa, kiraya veren herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Aksi takdirde, sözleşme kendiliğinden yıldan yıla uzamaya devam edecektir. 

10 Yıllık Sürenin Hesaplanması 

Belirli süreli kira sözleşmeleri, tarafların belirlediği bir süre için geçerli olan anlaşmalardır. Bu sürenin sonunda, sözleşme otomatik olarak sona erer. Ancak, Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesine göre, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracı sözleşmenin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.

Bu durumda, sözleşmenin başlangıç tarihi ve bitiş tarihi arasındaki süre, bir yıl artırılarak hesaplanır. Örneğin, 01.01.2020 tarihinde başlayan ve 31.12.2020 tarihinde bitecek olan bir kira sözleşmesi, kiracı on beş gün önceden bildirimde bulunmadığı takdirde, 31.12.2021 tarihine kadar uzatılmış sayılır.

Kiraya veren ise, belirli süreli kira sözleşmelerini süre bitimine dayanarak sona erdiremez. Ancak, sözleşmenin başlangıcından itibaren birer yıllık uzama süresinin toplamda on yıl olması halinde, kiraya veren bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Bu durumda, sözleşmenin başlangıç tarihi ile ilk yapılan sözleşmenin bitiş tarihi arasındaki süre, bir yıl olarak kabul edilir. Sonra, her uzama yılının bitiş tarihi ile bir önceki uzama yılının bitiş tarihi arasındaki süre, bir yıl olarak sayılır.

Tahliye Davası Süreci ve Dikkat Edilmesi Gerekenler 

10 Yıllık Kiracının Tahliyesi davasında Sulh Hukuk Mahkemeleri görevlidir. Kira ilişkisinden doğan davalarda yetkili mahkeme, kira sözleşmesinin ifa edileceği yer mahkemesidir. 10 Yıllık Kiracının Tahliyesi konusunda açılacak davalarda yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi de olabilir. 

10 yıllık uzama süresinin sonunda yapılan bildirime rağmen kiracı çıkmayabilir. 10 yılın sonunda mecuru tahliye etmeyen kiracıya karşı tahliye davası açılmalıdır. 10 yıllık kiracının tahliyesi ne kadar sürer sorusunun cevabı taşınmazın bulunduğu yerin mahkeme yoğunluğuna göre değişecektir.

10 yıllık kiracıyı tahliye ederken süreç şu şekilde ilerlemelidir:

• 10 yıllık uzama süresi doğru hesaplanmalıdır.
• 10 yıllık kiracının tahliyesi ihtarname ile 3 ay önceden kiracıya bildirilmelidir.
• Kiracı evi tahliye etmez ise tahliye davası açılmalıdır.
• Tahliye davası sonucunda tahliye talebi ile icra takibi başlatılmalı ve ev tahliye edilmelidir

Yargıtay Kararları ve Tahliye İçtihatları 

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/7129 Esas 2017/17713 Karar 

DAVA : Taraflar arasındaki kiralananın tahliyesi davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR : Davacı; davalının 24.03.1994 yılından itibaren sözlü kira sözleşmesi uyarınca kiracı olduğunu, sözleşmenin belirsiz süreli olduğunu, 10 yıllık uzama süresinin dolduğunu ileri sürerek, davalının tahliyesini istemiştir.

Davalı; davanın süresinde olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, 24.09.2014-24.03.2015 dönemine göre ihtarın sürede olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347.maddesi hükmüne göre, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

6101 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunun Geçici 2.maddesi uyarınca, bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce TBK.nun 347.maddesinin birinci fıkrasının son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinde 10 yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl, on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren 2 yıl sonra uygulanacağı öngörülmüştür.

Olayımıza gelince; Davacı 24.03.1994 başlangıç tarihli sözlü kira sözleşmesine dayanarak TBK’ nun 347. maddesi gereğince sözleşmenin sona ermesi sebebiyle tahliye isteminde bulunmuştur. Davalı sözleşmenin başlangıcına karşı çıkmamıştır. Bu durumda uyuşmazlığın TBK’ nun 347/2 maddesinde düzenlenen belirsiz süreli kira sözleşmesinin sona ermesi hükümlerine göre çözümlenmesi gerekir.

TBK’ nun 347/2. maddesi maddesi gereğince belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Davacı tarafından davalıya gönderilen 05.01.2015 tarihli ihtarı davalıya 09.01.2015 tarihinde tebliğ edilmiş dava ise 23.10.2015 tarihinde açılmıştır.

TBK’ nun 328/son maddesinde; “Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur.” düzenlemesi bulunmaktadır. Bu durumda davalıya 09.01.2015 tarihinde tebliğ edilen ihtar TBK’ nun 328/son maddesi uyarınca bir sonraki fesih dönemi için geçerli olacağından, fesih bildiriminin altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirim süresine uyularak yapıldığı ve davanın süresinde açıldığı anlaşılmakla işin esasının incelenmesi gerekirken, davanın süre yönünden reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan sebeplerle 6100 Sayılı …ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istenmesi halinde temyiz edene iadesine, 6100 Sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 Sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 14.12.2017 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Kiracının Hakları 

10 yıllık kiracının hakları 10 yıllık uzama süresi tamamlandıktan sonra ev sahibinin tahliye talebine karşı hak iddia etmesi, ancak kanunda öngörülen bildirim sürelerini kaçırması halinde mümkündür.

On yılı aşan kira sözleşmeleri sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

Uzun Süreli Kiracılar için Özel Hükümler

Uzun süreli kiracılar için özel hükümler şunları içerebilir:

• Kira Sözleşmelerinin Süresi: Türk Borçlar Kanunu’na göre, kira sözleşmelerinin süresi en fazla 10 yıldır. Ancak, taraflar kira süresini uzatabilirler.
• Kira Artışları: Kira artışları genellikle Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) oranında gerçekleşir. Ancak, kiracı ve ev sahibi arasındaki anlaşmaya göre kira artışları belirlenebilir.
• Kira Sözleşmelerinin Uzatılması: Kira sözleşmeleri belirli süre sonunda otomatik olarak uzamaz. Kiracı ve ev sahibi, kira sözleşmesini süresi bitmeden önce yenilemek veya sona erdirmek için yeniden anlaşmalıdır.
• Kira Bedelinin Ödenmesi ve Zamanaşımı: Kiracı, kira bedelini belirlenen sürelerde ödemekle yükümlüdür. Kiracı, kira bedelini ödemezse veya kira sözleşmesine aykırı davranırsa, ev sahibi kira sözleşmesini feshetme hakkına sahip olabilir. Ancak, bu hak zaman aşımına uğrayabilir.
• Kiracının Korunması: Kiracılar belirli haklara sahiptir ve ev sahibinin rızası olmadan tahliye edilemezler. Özellikle, kiracının kira bedelini ödemesine rağmen ev sahibi tarafından tahliye edilmek istenmesi durumunda, kiracının mahkemeye başvurma hakkı bulunmaktadır.
• Kiracının Teminatı: Kiracı, kira sözleşmesinin başlangıcında genellikle belirli bir miktar teminat öder. Türk Borçlar Kanunu’na göre, bu teminat, kira bedelini ödemezse veya kira sözleşmesini ihlal ederse ev sahibinin zararlarını karşılamak için kullanılabilir.

Av. Ahmet EKİN & Stj. Av. Ezgi DEMİROCAK